Af Selina Musa og Lars Lauge Nielsen

Usus Fructus, Niessbrauch, Donation-Partage, Nuda propriedad … Kært barn har mange navne. Har du fået overdraget en ejendom i udlandet, men har du ingen rettigheder over denne? Så læs med her. 

Usus Fructus giver dig brugsretten til et aktiv, f.eks. en fast ejendom, som en anden ejer. Ofte ses det, at forældre overdrager ejendomme til deres børn via reglerne om Usus Fructus. Dvs. det ”nøgne” ejerskab til ejendommen overdrages til børnene, mens indtægter og udgifter relateret til ejendommen afholdes af forældrene. Overdrageren beholder således retten til at bruge det pågældende aktiv, herunder ejendommen og ”nyder frugterne” heraf, mens overdrageren oppebærer indtægter og afholder udgifter på aktivet.

Det kan virke relativt nemt og smertefrit. Ofte er der mange skattemæssige fordele i udlandet, men det kan dog være uhensigtsmæssigt, hvis du bor i Danmark eller flytter til Danmark. Derfor skal man være opmærksom på de skattemæssige konsekvenser ved denne overdragelse.

Brugsretshaveren, som ofte er forældrene, har ret til at bebo og bruge ejendommen samt ret til at udnytte ejendommen. Indehaveren af den nøgne ejendomsret, som børnene ofte har, har ret til at disponere retligt over ejendommen. I praksis ses det ofte, at når forældrene dør, vil hele ejendomsretten og brugsretten tilkomme børnene, som er indehaveren af den nøgne ejendomsret.

Gave

Hvis forældrene ønsker at overdrage ejendommen uden betaling til deres barn/børn, er det væsentligt at vurdere, hvorvidt der er tale om en gave. Her skal man være opmærksom på, at overdragelsen kan blive anset som en ”gave”, hvilket kan udløse gavebeskatning. Gaveafgiften vil baseres på ejendommens værdi uden hensyntagen til brugsretten.

Eksempel

A’s mor, som er bosiddende i Frankrig, vil overdrage en ejendom til A efter reglerne om Donation-Partage. Ejendommens værdi er kr. 2 mio. Moren kan frit give gaver op til kr. 71.500 (2023-niveau). Dvs. de første kr. 71.500 skal A ikke betale gaveafgift af. De resterende kr. 1.928.500 skal A betale 15 % af i gaveafgift. A vil således skulle betale kr. 289.275 i gaveafgift.

Vil du vide mere om værdiansættelser af fast ejendom ved familieoverdragelser så klik her

Vil du vide mere om værdi af fast ejendom i dødsboer så klik her

Fikseret markedsleje

Hvis dine forældre udlejer eller selv bor i ejendommen, skal du beskattes af markedslejen. Denne beskatning udløses, uanset om du modtager en reel lejeindtægt eller ej. Når du ikke opkræver markedslejen, har Skattestyrelsen hjemmel til at fiksere markedslejen. Skattestyrelsen vil således kunne ansætte markedslejen skønsmæssigt, hvor der tages hensyn til ejendommens beliggenhed, alder, størrelse og den oplyste stand. Her vil der ligeledes tages hensyn til det aktuelle lejeniveau for ledige beboelseslejemål i området og eventuelle mægleres bedømmelse af markedslejen. Det kan derfor være en fordel at indhente en mæglers vurdering, hvis du ikke modtager en lejeindtægt, eller lejeindtægten er under markedslejen. Du risikerer, at Skattestyrelsen foretager et skøn, som er over den reelle markedsleje.

Hvis ejendommen udlejes, så vurderer Skattestyrelsen, hvorvidt den opkrævede leje er væsentligt mindre end markedslejen. En eventuel forskel vil være skattepligtig for dig. Det er dermed ikke fordelagtigt for dig, at du er den reelle ejer af ejendommen, men ikke modtager nogen form for lejeindtægt – eller modtager en lejeindtægt der er væsentligt under markedslejen.

Kapitalisering

Hvis dine forældre bor i ejendommen, kan der foretages en kapitalisering af værdien af brugsretten på overdragelsestidspunktet. Kapitaliseringen gør, at du undgår en løbende beskatning af ejendommen. I stedet tillægges den skønnede værdi til overdragelsessummen.

Ejendomsavance

Udgangspunktet er, at du skal betale ejendomsavanceskat i Danmark, hvis du sælger ejendommen, da du står som den reelle ejer. Der gælder dog to undtagelser hertil:

• Parcelhusreglen: Hvis du har beboet ejendommen i din ejertid, vil du kunne sælge ejendommen skattefrit.
• Sommerhusreglen: Hvis du eller din husstand har anvendt sommerhuset som fritidsbolig, vil du kunne sælge ejendommen skattefrit.

Hvis du ikke falder ind under disse to undtagelser, vil du skulle betale ejendomsavance i Danmark. En eventuel fortjeneste beregnes som forskellen mellem kontantværdien af afståelsessummen og anskaffelsessummen. Anskaffelsessummen forhøjes med kr. 10.000 for anskaffelsesåret og hvert efterfølgende kalenderår, hvor du har ejet ejendommen – dog ikke for det kalenderår, hvor ejendommen afstås, medmindre det sker i samme år, som anskaffelsesåret. Du vil blive beskattet i din personlige indkomst.

Brug for hjælp til Usus Fructus eller andet skatterelateret?

Har du modtaget en henvendelse fra Skattestyrelsen, eller vil du gerne komme Skattestyrelsen i forkøbet, så er du altid velkommen til at kontakte os for en gratis og uforpligtende vurdering af din sag.

Kontakt Lars Lauge Nielsen på tlf. 38 40 42 24 eller lln@hulgaardadvokater.dk eller Selina Musa på tlf. 42 13 42 19 eller sm@hulgaardadvokater.dk.