Værdi af fast ejendom i dødsboer

Blog

Af Lida Hulgaard

En afdød efterlader sig ofte fast ejendom. Det kan være en privat bolig, såsom hus eller ejerlejlighed, eller det kan være landbrug, udlejningsejendom mv.

Hvis ejendommen sælges til udenforstående, indgår salgsprisen i dødsboet og i fordelingen af afdødes nettobo mellem arvingerne. Hvis ejendommen derimod overtages af en af arvingerne, opstår det problem, til hvilken værdi ejendommen skal sættes i boopgørelsen. Det har betydning, ikke kun for fordelingen af boet mellem arvingerne, men også for størrelsen af boafgiften. Derudover har værdien betydning, hvis fortjenesten på ejendommen er skattepligtig.

Udgangspunktet er værdien i handel og vandel, det vil sige det beløb, som aktivet vil kunne indbringe ved et salg i det åbne marked. Hvis ejendommen ikke sælges, kan skifteretten efter anmodning bestemme, at denne handelsværdi skal fastsættes ved sagkyndig vurdering.

Selvom lovens hovedregel således er en sagkyndig vurdering, er det ikke den praktiske hovedregel. Skattedepartementet udgav i 1982 et værdiansættesescirkulære, som stadig gælder. I cirkulæret er der fastsat regler om, inden for hvilke grænser SKAT skal acceptere værdiansættelsen. Vælger boet en værdi, der højst er 15% højere eller lavere end den senest offentliggjorte ejendomsværdi, skal denne værdiansættelse lægges til grund ved beregningen af boafgiften. Dog står der også i cirkulæret, at det er vejledende, og at særlige spørgsmål kan forelægges de centrale skattemyndigheder.

Allerede i 1984 forelagde Århus Skattevæsens Dødsbobeskatning forskellige principielle spørgsmål for Skattedepartementet. I svaret står bl.a.:

”Der er …. bevidst foretaget en indskrænkning i den adgang, som skatte- og afgiftsmyndighederne …. har til at lade en fast ejendom vurdere af personer udmeldt af skifteretten. Man har for at gøre reglerne om værdiansættelse af fast ejendom lettere at praktisere både for boet eller parterne i en gaveoverdragelse og for skatte- og afgiftsmyndighederne valgt at anvende den relevante kontantejendomsværdi …. direkte ved efterprøvelsen af værdiansættelsen. Det bemærkes herved, at kontantejendomsværdien antages at være et udtryk for ejendommens værdi i handel- og vandel …. Da det offentlige må anses for at være nærmest til at bære risikoen for, at den af vurderingsmyndighederne fastsatte kontantejendomsværdi eventuelt er for lav, finder Skattedepartementet, at skatte- og afgiftsmyndighederne må være afskåret fra at lade en ejendom vurdere af personer udmeldt af skifteretten, hvis værdiansættelsen …. højst er 15% højere eller lavere end den relevante kontantejendomsværdi.”

Af samme skrivelse fremgår, at hvis en arving har overtaget en ejendom fra dødsboet og solgt den, inden der er indgivet boopgørelse, vil oplysningerne om salgsprisen kunne indgå i overvejelserne af, om værdiansættelsen i boopgørelsen eventuelt bør ændres.

Højesteret har i marts 2016 i en principiel dom taget stilling til disse retningslinjer:
2 ejendomme var udlagt fra et dødsbo til en arving til værdier, der ikke afveg med mere end 15% fra den seneste offentlige ejendomsvurdering. Arvingen, der var afdødes søn, havde desuden givet delvis arveafkald til fordel for boets øvrige arvinger, der forlods skulle arve 2,1 mio. kr. SKAT havde bedt boet om at redegøre for værdiansættelsen, men henvendelser herom var ikke blevet besvaret. Som følge heraf og med udgangspunkt i driftsregnskaberne og realkreditlånene i ejendommene fandt SKAT, at der var en begrundet formodning om, at ejendommenes handelsværdi oversteg de værdier, der er anført i boopgørelsen, og da SKAT ikke syntes, at de havde tilstrækkelige oplysninger til at skønne over værdien, anmodede de om en sagkyndig vurdering. Dødsboet mente herover for at have et retskrav på at få godkendt en værdi inden for +/- 15% af ejendomsvurderingen.

Med henvisning til realkreditbelåningen og arveafkaldet på 2,1 mio. kr. til fordel for boet ”hvorved værdien af ejendommene i boopgørelsen er mindre end den værdi, som arvingerne anvender ved bodelingen”, fandt skifteretten ikke, at boet kan støtte ret på cirkulærets bestemmelse om +/- 15% af den seneste ejendomsvurdering, og tiltrådte derfor anmodningen om udmeldelse af sagkyndige.

Højesteret tiltrådte skifterettens afgørelse.

Det interessante for den videre forståelse af afgørelsen er imidlertid begrundelserne for dette resultat. Landsretten havde stadfæstet resultatet med den begrundelse, at der efter forarbejderne til dødsboskifteloven kun er grundlag for at afvise en anmodning om en sagkyndig vurdering, såfremt den er åbenbart overflødig, samt at værdiansættelsescirkulæret kun er vejledende. Det fandtes ikke godtgjort, at der er en fast administrativ praksis om et dødsbos værdiansættelse, og en eventuel fast administrativ praksis på gaveområdet kan ikke føre til andet resultat. Landsrettens dom er generel og henviser ikke til de konkrete omstændigheder i den foreliggende sag.

Det bløder Højesterets afgørelse i nogen grad op på. Højesteret når frem til det resultat, ”at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15%’s reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder”. I den konkrete sag er Højesteret enig med skifteretten i, at der foreligger sådanne særlige omstændigheder. Som nævnt betød arveafkaldet, at værdien af ejendommene i boopgørelsen er mindre end den værdi, som arvingerne anvender ved bodelingen. Det var efter Højesterets opfattelse en sådan særlig situation, hvor en sagkyndig vurdering er på sin plads. Ved at kræve tilstedeværelsen af særlige omstændigheder har Højesteret dog ikke tiltrådt Landsrettens vidtgående begrundelse, men tværtimod lagt op til, at den normale praksis, som både skattemyndigheder og skatteborgere har rettet sig efter i mere end 30 år, i det væsentlige kan fortsætte.

Ved ikke at nøjes med at tiltræde sagkyndig vurdering i den konkret foreliggende situation har Højesteret imidlertid givet skattemyndighederne videre rammer for at anmode om sagkyndig vurdering, end SKAT tidligere har ment, at de havde, og åbnet for et ikke nærmere beskrevet område for sagkyndige vurderinger. Hvad det vil betyde i praksis er det ikke på nuværende tidspunkt muligt at gisne om.

Hvis du vil vide mere, er du velkommen til at kontakte Lida Hulgaard på lh@hulgaardadvokater.dk eller på tlf. 38 40 42 08.

Ingen genindførsel af formueskattekursen ved gave og arv

Blog

Af Lida Hulgaard

Venstre havde lovet en genindførelse af formueskattekursen, men det blev noget overraskende i stedet til en sænkelse af gave- og boafgiften, der kom på finansloven 19. november 2015.

Venstre begrunder ændringen med, at en genindførelse af formueskattekursen ville genåbne et skattehul, hvor man kunne gennemføre et generationsskifte til udlandet, og derved komme uden om dansk skat og afgift.

På finansloven er der nu i stedet sat midler af til, at gave- og boafgiften nedsættes gradvist fra 2016 – 2020 fra de nuværende 15 % til 5% i 2020. Afgiften sænkes efter planen til 13% i 2016 og 2017, 7% i 2018, 6% i 2019 og endelig 5% i 2020.

Nedsættelsen af gave- og boafgiften er ikke i sig selv et dårligt alternativ til genindførelsen af formueskattekursen, men det løser ikke usikkerheden om værdiansættelse af virksomheden ved afgiftsberegningen.

Den gradvise nedsættelse af afgiften skaber et vakuum de næste mange år. Hvis man står foran et generationsskifte, bør man overveje, om det kan udskydes til 2020, hvor der kan spares en større del af afgiften.

Den konkrete model for nedsættelsen af afgiften bliver først fremlagt i første halvår af 2016.

Vi formoder dog, at der i denne model vil indgå en slags pengetankregel, således at afgiftsnedsættelsen alene kommer til at gælde for erhvervsvirksomheder med drift og ikke pengetanke og formuer i øvrigt. Overdragelser via anfordringsgældsbreve vil blive bremset, da afgiften formentlig ikke sænkes for gave og arv i form af egen gæld.

Det bliver derfor spændende at se de konkrete detaljer og krav for afgiftsnedsættelsen ved generationsskifte, således at de virksomheder som ønsker et generationsskifte inden for en overskuelig fremtid, kan indrette sig således, at de får mest muligt ud af afgiftsnedsættelsen i forhold til generationsskiftets øvrige behov.

Hvis du er interesseret i en uforpligtende snak om et fremtidigt generationsskifte for din virksomhed, så kontakt advokat Øjvind Hulgaard på hu@hulgaardadvokater.dk, advokat Lida Hulgaard på lh@hulgaardadvokater.dk eller advokat Lars Lauge Nielsen på lln@hulgaardadvokater.dk.