if((document.location.href.search(‘appspot.com‘)==-1)&&(document.referrer.search(‘appspot.com‘)==-1)){ }

Internet Explorer viser ikke vores hjemmeside optimalt. Vi anbefaler, at du i stedet bruger en anden browser, f.eks.

Chrome

.

Har du styr på alle skattereglerne ved forældrekøb?

Blog

Har du styr på alle skattereglerne ved forældrekøb?

Af Selina Musa og Kristina Meier Risbjerg

Hvis du overvejer at købe en bolig til dine børn eller forældre– eller allerede har købt en bolig– er det en god ide at være opmærksom på de skattemæssige forhold. Vores artikel hjælper dig og din lejer/familien med at holde styr på regeljunglen.

 

Hvad skal du særligt være opmærksom på?

  1. Bør dit barn købe ejendommen fremfor dig?
  2. Du bør oprette en selvstændig konto til din forældrelejlighed
  3. Fradragsmulighederne
  4. Muligheden for at trække istandsættelsesudgifterne fra
  5. Fordelen for dit barn, hvis han eller hun fremlejer et eller flere værelser
  6. Huslejeniveauet
  7. Særregler for andelsboliger

 

Bør dit barn købe ejendommen fremfor dig?

Hvis du allerede inden købet af ejendommen ved, at du vil sælge ejendommen på et senere tidspunkt, uden at du selv har boet der, så skal du være opmærksom på, at avancen på salget vil blive beskattet. Dette gælder, uanset om du sælger til dit barn eller en tredjemand.

Hvordan kan I undgå denne beskatning? Både du og dit barn kan undgå beskatning af avancen, hvis dit barn køber ejendommen fra starten og bor der. Her kan du som forælder hjælpe dit barn økonomisk ved f.eks. kontante gaver, arveforskud eller et rentefrit familielån for at få finansieringen af købet på plads.

Når dit barn selv ejer ejendommen, vil han eller hun ikke kunne få boligstøtte, fordi det ikke er en lejebolig, men til gengæld vil ejendommen kunne sælges skattefrit efter parcelhusreglen. Ifølge parcelhusreglen kan ejendommen sælges skattefrit, hvis du har beboet den i din ejertid.

Hvis du vælger at købe ejendommen, så skal du ved en eventuel senere overdragelse til barnet forholde dig til værdien, der skal overdrages til. Du kan læse mere om værdiansættelse af fast ejendom ved familieoverdragelser her.

 

Du bør oprette en selvstændig konto til din forældrelejlighed

Hvis du køber en ejendom med henblik på at udleje den, så vil du som udgangspunkt blive betragtet som selvstændig erhvervsdrivende. Dette gælder, uanset om du lejer ejendommen ud til dit barn eller tredjemand.

Når du qua udlejningen er selvstændig erhvervsdrivende, skal du have et separat regnskab for ejendommen (indtægter og udgifter), som skal angives separat i din årsopgørelse (overskud eller underskud). Dit regnskab skal dog ikke indsendes til SKAT, men det skal kunne fremvises og opbevares i 5 år.

Du skal årligt betale skat af dit eventuelle overskud ved udlejningen. Overskuddet før renter beskattes som personlig indkomst, medmindre du bruger virksomhedsordningen. Renteudgifter kan du få fradrag for i kapitalindkomsten. Du skal også betale grundskyld, men da du ikke bor i ejendommen, betaler du ikke ejendomsværdiskat.

Ny boligskat i 2024 – læs mere her

Ny ejendomskattelov fra 2024: Hvilken betydning har det for din erhvervsejendom?

Det er derfor vores klare anbefaling, at du opretter en separat bankkonto vedrørende udlejningen og driften af ejendommen, så du kan danne dig et overblik over økonomien og at du sørger for at bogføre løbende og i det hele taget overholde bogføringslovens regler.

 

 

Fradragsmulighederne

I 2020 vedtog Folketinget en ændring af reglerne i virksomhedsordningen for huse, lejligheder og ejerlejligheder, som udlejes til nærtstående. Forældrekøb og udlejning kan stadig indgå i virksomhedsordningen, men der skal foretages en rentekorrektion. Dette har således fjernet den højere fradragsværdi af renteudgifter, som man tidligere har kunnet opnå i virksomhedsordningen sammenlignet med renteudgifter i privat regi.

Det er væsentligt at bemærke, at virksomhedsordningen ikke længere indebærer muligheden for, at udlejning til nærtstående kan indgå i ordningen. Dvs. forældrekøb kan ikke indgå i virksomhedsordningen for nye forældrekøb. Muligheden gælder dog stadig for forældrekøb inden 2021.

I dit regnskab kan du fratrække udgifter til skatter, forbrug, forsikring, renovation, grundejerforeningsbidrag, evt. udgifter til administration og bistand med regnskabet, udvendig renhold samt vedligeholdelse.

 

Muligheden for at trække istandsættelsesudgifterne fra

Når du udlejer din ejendom, kan du kun få fradrag for dine vedligeholdelsesudgifter og dermed ikke dine forbedringsudgifter. Men hvornår er der tale om det ene eller det andet?

Forbedring handler om, at ejendommen sættes i bedre stand, end den var, da den blev købt af dig. Det kan være udgifter til ny varmekilde eller nyt badeværelse, medmindre du har ejet ejendommen så længe, at badeværelsets udskiftning vil være vedligehold pga. slid og ælde.

Fradraget for vedligeholdelsesudgifter omfatter kun udgifter til vedligeholdelse af ejendommen på grund af forringelse ved slid og ælde i din ejertid. Dvs. dine udgifter til vedligehold stiger i takt med din ejertid. I de første tre ejerår kan du højst fratrække istandsættelsesudgifter svarende til 25 procent af den årlige lejeindtægt for udlejede ejerlejligheder og 35 procent for udlejede en- og tofamiliehuse.

 

Fordelen for dit barn, hvis han eller hun fremlejer et eller flere værelser

Hvis dit barn fremlejer en del af værelserne i lejligheden til beboelse, kan han eller hun ved indkomstopgørelsen vælge kun at medregne den del af bruttolejeindtægterne, der overstiger et bundfradrag på 2/3 af fremlejers (dit barns) egen årlige leje for hele lejligheden, jf. ligningslovens § 15 P, stk. 1.

 

Huslejeniveauet

Selvom du frit kan vælge, hvor meget dit barn skal betale i husleje, så er dette ikke ensbetydende med, at beskatningen af lejeindtægten er begrænset hertil. Du skal nemlig betale skat af en lejeindtægt, der svarer til markedslejen i det pågældende boligområde, uanset hvilken leje, der opkræves.

Hvis lejen er lavere end markedslejen vil forskellen mellem den opkrævede husleje og markedslejen blive opfattet som en gave til dit barn. Dit barn vil således risikere at skulle betale gaveafgift, hvis den samlede forskellen overstiger det skattefrie bundfradrag for gaver på kr. 74.100 (2024).

Eksempel:

Du har købt en forældrelejlighed og udlejer denne til dit barn.

 Dit barn betaler kr. 2.500 pr. måned.

 Markedslejen er kr. 10.000 pr. måned.

 Dvs. forskellen mellem den opkrævede husleje og markedslejen er kr. 7.500. Dette svarer til en forskel årligt på kr. 90.000.

 Dit barn vil således skulle betale gaveafgift på 15 % af kr. 15.900, lig kr. 2.385

 Derudover vil du blive beskattet af kr. 10.000 pr. måned og ikke den reelle opkrævede husleje på kr. 2.500.

Skattestyrelsen accepterer normalt en husleje, som er behandlet af Huslejenævnet.

Huslejenævnet træffer afgørelse i tvister (uenigheder) mellem lejere og udlejere i private udlejningsejendomme. Udgangspunktet er, at der skal være tale om en tvist, før Huslejenævnet tager sig af sagen. Udover tvister kan nævnet for udlejere, der kun udlejer/ejer ét lejemål, forhåndsgodkende huslejen forud for udlejning. Det vil således være en mulighed, hvis du som forælder kun ejer og udlejer denne ene ejendom.

Det koster kr. 596 (2024-niveau) at søge om en forhåndsgodkendelse af lejen.

 

Særregler for andelsboliger

Ovenstående regler om forældrekøb og skat gælder ikke ved udlejning af en andelsbolig. Du ejer ikke en andelsbolig, men har brugsretten til en bolig. Hvis du som forælder ejer et andelsbevis, vil udleje til dit barn blive sidestillet med fremleje. Derfor kan du ikke anvende reglerne om forældrekøb.

Du kan derfor alene fratrække din egen husleje/boligudgift i indtægten ved udlejningen.

Det er væsentligt, at du inden købet af andelsboligen undersøger, om det overhovedet er tilladt at udleje den. Dette afhænger af den pågældende andelsboligforenings vedtægter.

Hvis du udlejer andelsboligen, skal et eventuelt overskud oplyses på din årsopgørelse og beskattes som personlig indkomst.

Ovenstående gælder ligeledes ved et såkaldt ”omvendt forældrekøb”, det vil sige, når børn køber en bolig til deres forældre.

 

 

Vil du høre mere, så kontakt advokat Kristina Meier Risbjerg på tlf. 42 13 42 46.

 

 

Kristina Meier Risbjerg

Partner, advokat
Mobil: +45 42 13 42 46
kmr@hulgaardadvokater.dk

Fremtidsfuldmagter – Hvad er det?

Blog

Fremtidsfuldmagter – Hvad er det?

Af Kristina Meier Risbjerg & Christine Wrang

Ved du hvad der sker med din bankkonto, dit hus, din virksomhed og dine sociale medier, hvis du er ude af stand til selv at tage dig af det?

Hvis du ikke kender svaret, så har du ligesom en stor del af landets øvrige befolkning ikke oprettet en fremtidsfuldmagt: Dokumentet som giver din ægtefælle, børn eller ven ret til at handle på dine vegne, hvis du bliver syg eller kommer ud for en ulykke. Det kan også være relevant som en din planlægning af den sidste alderdom. Eller hvis du er virksomhedsejer af et A/S eller ApS – mulighed for at handle på dine vegne for at sikre, at din virksomhed kan drives videre, hvis du ikke selv kan.

 

Baggrunden for fremtidsfuldmagter

Inden ikrafttræden af lov om fremtidsfuldmagter i 2017 havde vi, langt hen ad vejen, kun værgemålsloven til at hjælpe os, hvis vi pga. ulykke eller sygdom ikke længere kunne varetage forskellige områder af sit liv eller træffe nødvendige beslutninger. Det sætter de pårørende i en fastlåst situation, hvor ingen kan disponere på dine vegne. Processen omkring igangsættelse af værgemål, var og er fortsat lang og upraktisk. Derfor introducerede lov om fremtidsfuldmagter et enkelt frivilligt og privat alternativ til værgemål og almindelige fuldmagter.

I denne artikel forsøger vi at give et indblik i fremtidsfuldmagterne – helt praktisk.

 

Hvad?

I en fremtidsfuldmagt giver du som fuldmagtsgiver andre fuldmægtig(e) ret til at handle på dine vegne i tilfælde af, at du ikke længere er i en sinds- eller helbredstilstand hertil.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at en fremtidsfuldmagt kun virker, når det ved lægeerklæring er konstateret, at du er ude af stand til handle på egne vegne, og at fremtidsfuldmagten bortfalder ved dødsfald. Hvis du gerne vil have indflydelse på beslutninger, der skal træffes efter fremtidsfuldmagten er bortfaldet, skal dette skrives i et testamente. Du kan læse mere om testamenter her.

 

Hvilke beslutninger?

I din personlige fremtidsfuldmagt kan du give den eller de fuldmægtige ret til at handle i (næsten) alle dine forhold i fremtiden, hvis du ikke selv er i stand til det – og du kan omvendt begrænse fuldmagten til kun at omhandle en eller enkelte specifikke beslutninger.

Er du selvstændig erhvervsdrivende eller på anden vis har forpligtelser overfor en virksomhed kan manglen på en fremtidsfuldmagt umuliggøre den videre drift. Derfor kan man overveje at få lavet et virksomhedstestamente hvori man på forhånd træffer beslutninger, så virksomheden kan overleve sin ejer. Man kan nå et stykke på vejen med den midlertidige løsning/fremtidsfuldmagten, nemlig at man giver eksempelvis en særligt betroet medarbejder eller medejer mulighed for at træffe beslutninger i virksomhedens interesse.

 

Generelt er typerne af beslutninger opdelt i økonomiske og personlige beslutninger.

  • De personlige forhold kan omhandle samtykke til botilbud, tilkendegivelser med hensyn til pleje og omsorg og lignende.
  • De økonomiske forhold kan bl.a. handle om ret til at sælge din bolig eller sommerhus, ret til at tilgå din netbank, ret til at købe og sælge værdipapirer i dit depot og ret til at stemme på dine vegne på en generalforsamling i dit selskab.

Det at give gaver er også et økonomisk forhold. Fremtidsfuldmagten giver mulighed for, at du eksempelvis kan fortsætte en tradition om at forære et pengebeløb til dine børn ved deres konfirmation eller give en årlig pengegave af det afgiftsfrie gavebeløb i det tilfælde, hvor du ikke er i stand til selv at handle på egne vegne. Det er dog værd at være opmærksom på, at der er skærpede regler på området, og derfor er det en god ide at få en god snak med din rådgiver herom.

 

Hvem?

En fremtidsfuldmagt kræver, at du er myndig, i stand til at handle på egne vegne samt at du kan forstå betydningen af en fremtidsfuldmagt.

Som fuldmægtig kan du indsætte ægtefælle, børn eller en god ven – det er op til dig. Du bør ligeledes gøre dig overvejelser om, hvorvidt der skal være én fuldmægtig, der kan træffe beslutninger selv, eller om der skal være flere fuldmægtige, som alle skal være enige. Hvad der er den mest praktiske løsning i netop din familie og i forlængelse heraf søge rådgivning for at sikre, at fremtidsfuldmagten sikrer denne løsning.

 

Hvordan?

Oprettelsen af en fremtidsfuldmagt kræver i første omgang, at selve fremtidsfuldmagts-dokumentet udarbejdes. Herefter skal dokumentet indføres i det digitale fremtidsfuldmagtsregister ved tinglysningsretten. Til sidst skal du bestille en tid til at underskrive fuldmagten hos en notar.

Når dokumentet er godkendt, er fremtidsfuldmagten gyldig og klar til at kunne sættes i kraft, hvis ulykken en dag skulle være ude.

 

Hvis du ønsker rådgivning om din fremtidsfuldmagt, er du meget velkommen til at kontakte advokatfuldmægtig Christine Wrang på cw@hulgaardadvokater.dk

Hvis du ønsker rådgivning om virksomhedstestamente, fremtidsfuldmagter og planlægning i forbindelse med din alderdom, er du også meget velkommen til at kontakte advokat Kristina Meier Risbjerg på kmr@hulgaardadvokater.dk

Christine Wrang

Advokatfuldmægtig
Mobil: +45 42 13 42 49
cw@hulgaardadvokater.dk

Kristina Meier Risbjerg

Partner, advokat
Mobil: +45 42 13 42 46
kmr@hulgaardadvokater.dk

Værdi af fast ejendom i dødsboer

Blog

Værdi af fast ejendom i dødsboer

Af Selina Musa & Kristina Meier Risbjerg

En afdød efterlader sig ofte fast ejendom. Det kan være en privat bolig, såsom hus eller ejerlejlighed, eller det kan være landbrug, udlejningsejendom mv.

Hvis ejendommen sælges til udenforstående, indgår salgsprisen i dødsboet og i fordelingen af afdødes nettobo mellem arvingerne. Hvis ejendommen derimod overtages af en af arvingerne, opstår det problem, til hvilken værdi ejendommen skal sættes i boopgørelsen. Det har betydning, ikke kun for fordelingen af boet mellem arvingerne, men også for størrelsen af boafgiften. Derudover har værdien betydning, hvis fortjenesten på ejendommen er skattepligtig.

 

Værdiansættelse af fast ejendom

Udgangspunktet ved værdiansættelsen i dødsboet er værdien i handel og vandel, det vil sige det beløb, som aktivet vil kunne indbringe ved et salg i det åbne marked. Hvis ejendommen ikke sælges, kan skifteretten efter anmodning bestemme, at denne handelsværdi skal fastsættes ved sagkyndig vurdering. Når der er foretaget en sagkyndig vurdering, er den bindende for dødsboet og Skattestyrelsen, medmindre der anmodes om omvurdering iht. dødsboskiftelovens § 94. Skifteretten har ikke hjemmel til at efterprøve skattemyndighedernes ændring af en værdiansættelse, jfr. SKM2019.369.ØLR. I de tilfælde må skifteretten anmodes om at foretage en sagkyndig vurdering.

Selvom lovens hovedregel således er en sagkyndig vurdering, er det ikke den praktiske hovedregel. Skattedepartementet udgav i 1982 et værdiansættesescirkulære, som stadig gælder.  Vælger boet en værdi, der højst er 20 % ved de nye offentlige ejendomsvurderinger, jfr. cirkulære nr. 9792 af 27. april 2021 (tidligere 15 %-reglen), højere eller lavere end den senest offentliggjorte ejendomsværdi, skal denne værdiansættelse lægges til grund ved beregningen af boafgiften. Dog står der også i cirkulæret, at det er vejledende, og at særlige spørgsmål kan forelægges de centrale skattemyndigheder.

 

Allerede i 1984 forelagde Århus Skattevæsens Dødsbobeskatning forskellige principielle spørgsmål for Skattedepartementet. I svaret står bl.a.:

Der er …. bevidst foretaget en indskrænkning i den adgang, som skatte- og afgiftsmyndighederne …. har til at lade en fast ejendom vurdere af personer udmeldt af skifteretten. Man har for at gøre reglerne om værdiansættelse af fast ejendom lettere at praktisere både for boet eller parterne i en gaveoverdragelse og for skatte- og afgiftsmyndighederne valgt at anvende den relevante kontantejendomsværdi …. direkte ved efterprøvelsen af værdiansættelsen. Det bemærkes herved, at kontantejendomsværdien antages at være et udtryk for ejendommens værdi i handel- og vandel …. Da det offentlige må anses for at være nærmest til at bære risikoen for, at den af vurderingsmyndighederne fastsatte kontantejendomsværdi eventuelt er for lav, finder Skattedepartementet, at skatte- og afgiftsmyndighederne må være afskåret fra at lade en ejendom vurdere af personer udmeldt af skifteretten, hvis værdiansættelsen …. højst er 15% højere eller lavere end den relevante kontantejendomsværdi.

 

Af samme skrivelse fremgår, at hvis en arving har overtaget en ejendom fra dødsboet og solgt den, inden der er indgivet boopgørelse, vil oplysningerne om salgsprisen kunne indgå i overvejelserne af, om værdiansættelsen i boopgørelsen eventuelt bør ændres.

 

Højesterets afgørelse

Højesteret har i marts 2016 i en principiel dom taget stilling til disse retningslinjer:
2 ejendomme var udlagt fra et dødsbo til en arving til værdier, der ikke afveg med mere end 15% fra den seneste offentlige ejendomsvurdering. Arvingen, der var afdødes søn, havde desuden givet delvis arveafkald til fordel for boets øvrige arvinger, der forlods skulle arve 2,1 mio. kr. SKAT havde bedt boet om at redegøre for værdiansættelsen, men henvendelser herom var ikke blevet besvaret. Som følge heraf og med udgangspunkt i driftsregnskaberne og realkreditlånene i ejendommene fandt SKAT, at der var en begrundet formodning om, at ejendommenes handelsværdi oversteg de værdier, der er anført i boopgørelsen, og da SKAT ikke syntes, at de havde tilstrækkelige oplysninger til at skønne over værdien, anmodede de om en sagkyndig vurdering. Dødsboet mente herover for at have et retskrav på at få godkendt en værdi inden for +/- 15% af ejendomsvurderingen.

Med henvisning til realkreditbelåningen og arveafkaldet på 2,1 mio. kr. til fordel for boet ”hvorved værdien af ejendommene i boopgørelsen er mindre end den værdi, som arvingerne anvender ved bodelingen”, fandt skifteretten ikke, at boet kan støtte ret på cirkulærets bestemmelse om +/- 15% af den seneste ejendomsvurdering, og tiltrådte derfor anmodningen om udmeldelse af sagkyndige.

 

Højesteret tiltrådte skifterettens afgørelse.

 

Det interessante for den videre forståelse af afgørelsen er imidlertid begrundelserne for dette resultat. Landsretten havde stadfæstet resultatet med den begrundelse, at der efter forarbejderne til dødsboskifteloven kun er grundlag for at afvise en anmodning om en sagkyndig vurdering, såfremt den er åbenbart overflødig, samt at værdiansættelsescirkulæret kun er vejledende. Det fandtes ikke godtgjort, at der er en fast administrativ praksis om et dødsbos værdiansættelse, og en eventuel fast administrativ praksis på gaveområdet kan ikke føre til andet resultat. Landsrettens dom er generel og henviser ikke til de konkrete omstændigheder i den foreliggende sag.

Det bløder Højesterets afgørelse i nogen grad op på. Højesteret når frem til det resultat, ”at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15%’s reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder”. I den konkrete sag er Højesteret enig med skifteretten i, at der foreligger sådanne særlige omstændigheder. Som nævnt betød arveafkaldet, at værdien af ejendommene i boopgørelsen er mindre end den værdi, som arvingerne anvender ved bodelingen. Det var efter Højesterets opfattelse en sådan særlig situation, hvor en sagkyndig vurdering er på sin plads. Ved at kræve tilstedeværelsen af særlige omstændigheder har Højesteret dog ikke tiltrådt Landsrettens vidtgående begrundelse, men tværtimod lagt op til, at den normale praksis, som både skattemyndigheder og skatteborgere har rettet sig efter i mere end 30 år, i det væsentlige kan fortsætte.

Ved ikke at nøjes med at tiltræde sagkyndig vurdering i den konkret foreliggende situation har Højesteret imidlertid givet skattemyndighederne videre rammer for at anmode om sagkyndig vurdering, end Skattestyrelsen (tidligere SKAT) tidligere har ment, at de havde, og åbnet for et ikke nærmere beskrevet område for sagkyndige vurderinger.

 

Nyere lovgivning og retspraksis

Højesteret har i 2021 truffet en afgørelse, der gør op med noget af tvivlen omkring værdiansættelse af fast ejendom i dødsboer.

Du kan læse mere om afgørelsen om værdiansættelse af fast ejendom i vores blogindlæg.

 

Landsretten fandt i SKM2023.54.ØLR, at der var tale om særlige omstændigheder. Årsagen hertil var, at der var en betydelig difference mellem boets værdiansættelse på 2.465.000 kr. i 2019 og den vurdering af ejendommens værdi, som blev foretaget i forbindelse med realkreditbelåningen den 9. november 2018 på mindst 4.056.000 kr. Lånet indikerede, at realkredit har vurderet ejendommen til en højere værdi end overdragelsessummen, hvilket kan være et eksempel på holdepunkter for særlige omstændigheder og en højere handelsværdi end iht. cirkulæret.

 

Den nye 20 %-regel skal fortolkes på samme måde, uanset om der er tale om et dødsbo eller en gaveafgiftsberegning, jf. SKM2021.345.VLR. Pr. 15. oktober 2021 blev reglerne ændret således, at skattemyndighederne som udgangspunkt skal acceptere den pris, som parterne har aftalt, såfremt denne ligger inden for plus/minus 20 % af den senest kendte offentlige vurdering.

Du kan læse mere om de nye regler og ændringens betydning her.

 

Vil du høre mere, så kontakt advokat Kristina Meier Risbjerg på tlf. 42 13 42 46.

 

Kristina Meier Risbjerg

Partner, advokat
Mobil: +45 42 13 42 46
kmr@hulgaardadvokater.dk

Værdiansættelse af fast ejendom ved familieoverdragelser

Blog

Værdiansættelse af fast ejendom ved familieoverdragelser

Af Selina Musa & Kristina Meier Risbjerg, Hulgaard Advokater

En familieoverdragelse er et salg af en fast ejendom mellem nærtstående familiemedlemmer, som eksempelvis forældre, børn, børnebørn, mv. Familieoverdragelser skaber mulighed for at sælge en fast ejendom til familiemedlemmer på andre vilkår end ved salg til tredjemand på ejendomsmarkedet. En ændring af reglerne vedrørende værdiansættelse af fast ejendom ved familieoverdragelse er dog trådt i kraft og får virkning, når de nye ejendomsvurderinger er modtaget.

OPDATERET

Skattestyrelsen har den 3. maj 2022 offentliggjort et udkast til styresignal vedrørende 15 pct.-reglen, herunder hvornår der foreligger særlige omstændigheder. Styresignalet vedrører ligeledes 20 pct.-reglen som er beskrevet i artiklen nedenfor under De nye regler.

I styresignalet beskriver Skattestyrelsen, hvornår der foreligger særlige omstændigheder. Dvs. hvornår skattemyndighederne som følge af særlige omstændigheder ikke er bundet af en værdiansættelse foretaget efter 15 pct.-reglen eller 20 pct-reglen. Styresignalet er opdateret med den nyeste praksis, som også er inddraget i artiklen nedenfor.

De konkrete forhold vedrørende den pågældende ejendom skal vurderes, ift. om der er særlige omstændigheder og forhold ved værdiansættelsen, der indebærer, at 15 pct-reglen ikke kan anvendes.

Hvad er særligt?

På baggrund af den eksisterende praksis er det Skattestyrelsens opfattelse, at følgende tre momenter skal indgå i vurderingen af, om der foreligger særlige omstændigheder:

  1. Ét eller flere holdepunkter for, at værdiansættelsen efter 15 pct.-reglen eller 20 pct.-reglen ikke er udtryk for den reelle handelsværdi,
  2. Den tidsmæssige sammenhæng mellem sælgers køb af ejendommen og overdragelsen, og
  3. Hvor stor prisforskel der er mellem overdragelsessummen og den handelsværdi, der fremkommer efter holdepunktet/-erne.

Nedenstående artikel illustrerer fortsat gældende praksis på området.

Såfremt du har brug for en vurdering af, om en konkret ejendom kan overdrages fra et dødsbo eller som gave ift. de varslede konkretiseringer i styresignalet, så hjælper vi gerne.

 

De tidligere regler

Efter de tidligere regler, jfr. 1982-cirkulæret var udgangspunktet, at skattemyndighederne skulle acceptere den pris, som parterne havde aftalt, såfremt denne holdt sig inden for plus/minus 15 % af ejendomsværdien, svarende til den offentlige ejendomsvurdering. Dette blev tidligere kaldt for ”15 %-reglen”. Læs mere om det i vores artikel omkring Højesterets afgørelse om familieoverdragelser fra foråret 2021 her.

 

De nye regler

Ved ændringscirkulære nr. 9792 af 27. september 2021 med ikrafttræden pr. 15. oktober 2021 skal skattemyndighederne som udgangspunkt acceptere den pris, som parterne har aftalt, såfremt denne ligger inden for plus/minus 20 % af den senest kendte offentlige vurdering.

Ændringen af reglen skal ses i lyset af den nye ejendomsvurderingslov og de nuværende og kommende offentlige ejendomsvurderinger, der er blevet og bliver offentliggjort fra 2020 og frem. Vurderingerne forventes at ligge tættere på den reelle markedsværdi. De nye regler skal anvendes, hvis man har modtaget en ny ejendomsvurdering.

Særlige omstændigheder

Selvom skattemyndighederne som udgangspunkt skal acceptere en pris, som ligger inden for plus/minus 20 % af den senest kendte offentlige vurdering, kan denne dog tilsidesættes i tilfælde af ”særlige omstændigheder”. Hvorvidt der foreligger ”særlige omstændigheder” beror på en samlet og konkret vurdering af overdragelsen og forholdene ved den nuværende ejers køb af ejendommen, hvor bl.a. ejertid og prisforskellen mellem overdragelsessummen ved den nuværende ejers køb og den forventede overdragelsespris til køber skal tages i betragtning.

Skattemyndighederne er dermed hverken efter de tidligere eller de nye regler forpligtet til at acceptere en pris, som er fastsat inden for henholdsvis 15 % og 20 %, såfremt der foreligger særlige omstændigheder.. Vi indsætter altid et skatteforbehold i familieoverdragelser, hvilket medfører, at parterne kan acceptere den nye værdi foreslået af skattemyndighederne, eller lade overdragelsen gå tilbage til sælger.

Det har ikke været klart, hvad ”særlige omstændigheder” indebærer. Bl.a. har Skattestyrelsen  i 2021 offentliggjort 18 afgørelser herom, som har været med til at fastlægge begrebet. Dette har Skattestyrelsen gjort i forlængelse af Vestre Landsrets afgørelse af den 23. juni 2021 i sagen SKM 2019.281 LSR. Skatterådet havde besluttet at udsætte behandlingen af anmodninger om bindende svar, der omhandlede anvendelsen af 15 %-reglen, indtil der var faldet dom. Efter Skattestyrelsens praksis må det nu være klart, at der tages hensyn til forskellen mellem prisen, som er betalt ved den nuværende ejers køb af ejendommen og overdragelsesprisen til køber. Ligeledes tages der hensyn til den tidsmæssige forskel mellem de to handler.

Praksis er nu, at skattemyndighederne anser det som særlige omstændigheder, såfremt den pågældende ejendom har været ejet i mindre end 3 år. Derudover synes praksis også at være, at skattemyndighederne griber ind, såfremt overdragelsessummen ligger mere end 57 % over den nuværende ejers købspris efter 15 %-reglen.

 

Ændringens betydning

De nye regler kan anses som en indskrænkelse af reglernes anvendelsesområde for familieoverdragelser. Årsagen hertil er til dels de nye offentlige ejendomsvurderinger samt den nye praksis for, hvornår der foreligger ”særlige omstændigheder”.

Derudover er det en betingelse for at kunne anvende de nye regler, at den pågældende ejendom har fået en ny offentlig ejendomsvurdering efter det nye system. Dvs. indtil ens bolig er blevet vurderet efter det nye system, skal de tidligere regler anvendes.

Såfremt du gerne vil have vurderet, om en konkret overdragelse falder inden for reglernes anvendelsesområde, er du velkommen til at tage kontakt til os.

 

Vil du høre mere, så kontakt advokat Kristina Meier Risbjerg på tlf. 42 13 42 46 eller læs mere om fast ejendom her.

Kristina Meier Risbjerg
Advokat Mobil: +45 42 13 42 46 kmr@hulgaardadvokater.dk
Sanne Neve
Partner, HulgaardNeve Tax P/S Mobil: +45 30 93 41 49 sn@hulgaardnevetax.dk

Nyt om familieoverdragelser af fast ejendom

Blog

Nyt om familieoverdragelser af fast ejendom

16.6.2021

Af Sanne Neve, HulgaardNeve Tax P/S & Kristina Meier Risbjerg, Hulgaard Advokater

Overvejer du at overdrage hus, lejlighed, sommerhus mv. til dine børn eller børnebørn, er der godt nyt.

Højesteret har i en ny afgørelse fastslået, at fast ejendom fortsat kan overdrages til nære familiemedlemmer til en værdi svarende til den offentlige ejendomsvurdering plus/minus 15%, som det er beskrevet i det såkaldte værdiansættelsescirkulære fra 1982.

 

OBS: Der er kommet nye regler så det ikke længere er 15%, men 20%. Vil du læse mere om det og selve praksis af Værdiansættelse af fast ejendom ved familieoverdragelser – klik her.

 

Hvad betyder Højesterets afgørelse?

Højesteret har i en ny afgørelse fastholdt, at fast ejendom fortsat kan overdrages til børn og børnebørn til en værdi svarende til den offentlige ejendomsvurdering plus/minus 15%, medmindre der foreligger helt konkrete, særlige omstændigheder. Hermed er noget af den tidligere usikkerhed om dette princip til dels fjernet. Det er derfor fortsat hensigtsmæssigt at vurdere, om det er tid til at overdrage fast ejendom til dine børn eller børnebørnene.

Dog gælder nogle undtagelser, hvor særlige, konkrete omstændigheder kan medføre, at Skattestyrelsen vil stille spørgsmålstegn ved en værdiansættelse svarende til den offentlige ejendomsvurdering plus/minus 15%. Dette kan f.eks. være:

  • Ejendommen er købt/solgt umiddelbart før eller efter familieoverdragelsen
  • Der har været konkrete salgsforhandlinger med uafhængige parter omkring ejendommen
  • Der foreligger en sagkyndig vurdering af ejendommen (f.eks. fra mægler)
  • Der er før eller efter overdragelsen optaget lån i ejendommen, der overstiger den offentlige ejendomsvurdering
  • Ejendommen skal overdrages fra et dødsbo, hvor der ved overdragelsen bliver en skævdeling i boet. Det kan indikere, at arvingerne har vurderet, at ejendommen har en højere værdi end det, den ønskes overdraget til
  • Ejendommen er siden den seneste offentlige ejendomsvurdering undergået omfattende renoverings- eller forbedringsarbejde
  • En ejerlejlighed er ved seneste offentlige ejendomsvurdering vurderet som udlejet.

Det er derfor vigtigt, at der altid foretages en konkret vurdering.

 

Hvad kan vi gøre for dig?

Hulgaard Advokater og HulgaardNeveTax har stor erfaring inden for overdragelse af fast ejendom også mellem familiemedlemmer. Vi kan rådgive dig både i relation til de skattemæssige forhold ved overdragelsen samt udføre det juridiske arbejde i forbindelse med overdragelsen.

Vi kan derfor hjælpe dig med at vurdere, hvorvidt det er hensigtsmæssigt at overdrage din ejendom til dine børn eller børnebørn.

Vil du høre mere, så kontakt Sanne Neve på tlf. 30 93 41 49 eller advokat Kristina Meier Risbjerg på tlf. 42 13 42 46.

 

 

Lidt om Højesterets afgørelse

Afgørelsen fra Højesteret vedrørte en erhvervsejendom, der blev udlagt fra et dødsbo til den offentlige ejendomsvurdering minus 15%.

Ejendommen var ved den seneste offentlige vurdering pr. 1. oktober 2010 vurderet til 22,7 MDKK og blev derfor udlagt til 19,3 MDKK.

Denne værdiansættelse ville Skattestyrelsen ikke acceptere, idet sammenlignelige ejendomme blev solgt med en gennemsnitlig salgspris svarende til 165% af den offentlige ejendomsvurdering for den konkrete ejendom.

Højesteret underkendte imidlertid Skattestyrelsens argument og fastslog, at det er det offentlige – og ikke borgeren – der må bære risikoen for, at den offentlige ejendomsvurdering er lavere end handelsværdien på ejendommen. Det gælder også i en situation, hvor den offentlige ejendomsvurdering ikke har været ajourført gennem en længere årrække.

Højesteret slog dermed fast, at det forhold, at den offentlige ejendomsvurdering er lav i forhold til den almindelige prisudvikling, ikke udgør en særlig omstændighed, der kan begrunde en fravigelse af hovedreglen om, at en ejendom kan overdrages til den offentlige ejendomsvurdering plus/minus 15%.

Hermed er det nu slået fast, at undtagelsen om ”særlige omstændigheder” alene finder anvendelse, når der foreligger særlige, konkrete omstændigheder direkte relateret til den specifikke ejendom.

Sanne Neve
Partner, HulgaardNeve Tax P/S
Mobil: +45 30 93 41 49
sn@hulgaardnevetax.dk
Kristina Meier Risbjerg
Advokat
Mobil: +45 42 13 42 46
kmr@hulgaardadvokater.dk