Har du modtaget brev fra Vurderingsstyrelsen om, at din ejendom skifter status fra landbrug/skovejendom til ejerbolig?
Hvis ja – så skal du være opmærksom på de afledte skattemæssige konsekvenser:
Ejendomsskatten (grundskyld) vil stige voldsomt
Ejendomsværdiskatten vil blive betalt af hele ejendommens værdi og ikke kun værdien af ejerboligen
Ved brug af virksomhedsskatteordningen kan du blive tvunget til at ”hæve” ejendommen fra ordningen
Modsat kan der være en fordel ved salg af ejendommen.
Du har fået en frist på 14 dage til at reagere og komme med indsigelser mod den forventede ændrede status (kategorisering) af ejendommen.
Overholder du ikke fristen, vil SKAT træffe en afgørelse om kategoriseringen, og denne kan du påklage i 6 uger – men nu igennem en langsommelig proces, hvor du skal bevise, at SKAT’s kategorisering er forkert, og at der faktisk drives landbrug/skovbrug fra ejendommen.
Der er dog en overgangsordning, som fastholder ejendommen i den nuværende kategori indtil et salg mv. Det i går besluttet i en forligskreds i Folketinget at udvide denne ordning, så du kan ændre på ejendommen, sælge jord fra, bygge om mv. uden, at ejendommen automatisk ryger ud af overgangsordningen. Samtidig drøftes en ny kategori – naturejendom.
Ring til os, Kristina Meier Risbjerg 42134246 eller Sanne Neve 30934149, hvis du har spørgsmål eller brug for sparring
En afdød efterlader sig ofte fast ejendom. Det kan være en privat bolig, såsom hus eller ejerlejlighed, eller det kan være landbrug, udlejningsejendom mv.
Hvis ejendommen sælges til udenforstående, indgår salgsprisen i dødsboet og i fordelingen af afdødes nettobo mellem arvingerne. Hvis ejendommen derimod overtages af en af arvingerne, opstår det problem, til hvilken værdi ejendommen skal sættes i boopgørelsen. Det har betydning, ikke kun for fordelingen af boet mellem arvingerne, men også for størrelsen af boafgiften. Derudover har værdien betydning, hvis fortjenesten på ejendommen er skattepligtig.
Værdiansættelse af fast ejendom
Udgangspunktet ved værdiansættelsen i dødsboet er værdien i handel og vandel, det vil sige det beløb, som aktivet vil kunne indbringe ved et salg i det åbne marked. Hvis ejendommen ikke sælges, kan skifteretten efter anmodning bestemme, at denne handelsværdi skal fastsættes ved sagkyndig vurdering. Når der er foretaget en sagkyndig vurdering, er den bindende for dødsboet og Skattestyrelsen, medmindre der anmodes om omvurdering iht. dødsboskiftelovens § 94. Skifteretten har ikke hjemmel til at efterprøve skattemyndighedernes ændring af en værdiansættelse, jfr. SKM2019.369.ØLR. I de tilfælde må skifteretten anmodes om at foretage en sagkyndig vurdering.
Selvom lovens hovedregel således er en sagkyndig vurdering, er det ikke den praktiske hovedregel. Skattedepartementet udgav i 1982 et værdiansættesescirkulære, som stadig gælder. Vælger boet en værdi, der højst er 20 % ved de nye offentlige ejendomsvurderinger, jfr. cirkulære nr. 9792 af 27. april 2021 (tidligere 15 %-reglen), højere eller lavere end den senest offentliggjorte ejendomsværdi, skal denne værdiansættelse lægges til grund ved beregningen af boafgiften. Dog står der også i cirkulæret, at det er vejledende, og at særlige spørgsmål kan forelægges de centrale skattemyndigheder.
Allerede i 1984 forelagde Århus Skattevæsens Dødsbobeskatning forskellige principielle spørgsmål for Skattedepartementet. I svaret står bl.a.:
”Der er …. bevidst foretaget en indskrænkning i den adgang, som skatte- og afgiftsmyndighederne …. har til at lade en fast ejendom vurdere af personer udmeldt af skifteretten. Man har for at gøre reglerne om værdiansættelse af fast ejendom lettere at praktisere både for boet eller parterne i en gaveoverdragelse og for skatte- og afgiftsmyndighederne valgt at anvende den relevante kontantejendomsværdi …. direkte ved efterprøvelsen af værdiansættelsen. Det bemærkes herved, at kontantejendomsværdien antages at være et udtryk for ejendommens værdi i handel- og vandel …. Da det offentlige må anses for at være nærmest til at bære risikoen for, at den af vurderingsmyndighederne fastsatte kontantejendomsværdi eventuelt er for lav, finder Skattedepartementet, at skatte- og afgiftsmyndighederne må være afskåret fra at lade en ejendom vurdere af personer udmeldt af skifteretten, hvis værdiansættelsen …. højst er 15% højere eller lavere end den relevante kontantejendomsværdi.”
Af samme skrivelse fremgår, at hvis en arving har overtaget en ejendom fra dødsboet og solgt den, inden der er indgivet boopgørelse, vil oplysningerne om salgsprisen kunne indgå i overvejelserne af, om værdiansættelsen i boopgørelsen eventuelt bør ændres.
Højesterets afgørelse
Højesteret har i marts 2016 i en principiel dom taget stilling til disse retningslinjer: 2 ejendomme var udlagt fra et dødsbo til en arving til værdier, der ikke afveg med mere end 15% fra den seneste offentlige ejendomsvurdering. Arvingen, der var afdødes søn, havde desuden givet delvis arveafkald til fordel for boets øvrige arvinger, der forlods skulle arve 2,1 mio. kr. SKAT havde bedt boet om at redegøre for værdiansættelsen, men henvendelser herom var ikke blevet besvaret. Som følge heraf og med udgangspunkt i driftsregnskaberne og realkreditlånene i ejendommene fandt SKAT, at der var en begrundet formodning om, at ejendommenes handelsværdi oversteg de værdier, der er anført i boopgørelsen, og da SKAT ikke syntes, at de havde tilstrækkelige oplysninger til at skønne over værdien, anmodede de om en sagkyndig vurdering. Dødsboet mente herover for at have et retskrav på at få godkendt en værdi inden for +/- 15% af ejendomsvurderingen.
Med henvisning til realkreditbelåningen og arveafkaldet på 2,1 mio. kr. til fordel for boet ”hvorved værdien af ejendommene i boopgørelsen er mindre end den værdi, som arvingerne anvender ved bodelingen”, fandt skifteretten ikke, at boet kan støtte ret på cirkulærets bestemmelse om +/- 15% af den seneste ejendomsvurdering, og tiltrådte derfor anmodningen om udmeldelse af sagkyndige.
Højesteret tiltrådte skifterettens afgørelse.
Det interessante for den videre forståelse af afgørelsen er imidlertid begrundelserne for dette resultat. Landsretten havde stadfæstet resultatet med den begrundelse, at der efter forarbejderne til dødsboskifteloven kun er grundlag for at afvise en anmodning om en sagkyndig vurdering, såfremt den er åbenbart overflødig, samt at værdiansættelsescirkulæret kun er vejledende. Det fandtes ikke godtgjort, at der er en fast administrativ praksis om et dødsbos værdiansættelse, og en eventuel fast administrativ praksis på gaveområdet kan ikke føre til andet resultat. Landsrettens dom er generel og henviser ikke til de konkrete omstændigheder i den foreliggende sag.
Det bløder Højesterets afgørelse i nogen grad op på. Højesteret når frem til det resultat, ”at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15%’s reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder”. I den konkrete sag er Højesteret enig med skifteretten i, at der foreligger sådanne særlige omstændigheder. Som nævnt betød arveafkaldet, at værdien af ejendommene i boopgørelsen er mindre end den værdi, som arvingerne anvender ved bodelingen. Det var efter Højesterets opfattelse en sådan særlig situation, hvor en sagkyndig vurdering er på sin plads. Ved at kræve tilstedeværelsen af særlige omstændigheder har Højesteret dog ikke tiltrådt Landsrettens vidtgående begrundelse, men tværtimod lagt op til, at den normale praksis, som både skattemyndigheder og skatteborgere har rettet sig efter i mere end 30 år, i det væsentlige kan fortsætte.
Ved ikke at nøjes med at tiltræde sagkyndig vurdering i den konkret foreliggende situation har Højesteret imidlertid givet skattemyndighederne videre rammer for at anmode om sagkyndig vurdering, end Skattestyrelsen (tidligere SKAT) tidligere har ment, at de havde, og åbnet for et ikke nærmere beskrevet område for sagkyndige vurderinger.
Nyere lovgivning og retspraksis
Højesteret har i 2021 truffet en afgørelse, der gør op med noget af tvivlen omkring værdiansættelse af fast ejendom i dødsboer.
Landsretten fandt i SKM2023.54.ØLR, at der var tale om særlige omstændigheder. Årsagen hertil var, at der var en betydelig difference mellem boets værdiansættelse på 2.465.000 kr. i 2019 og den vurdering af ejendommens værdi, som blev foretaget i forbindelse med realkreditbelåningen den 9. november 2018 på mindst 4.056.000 kr. Lånet indikerede, at realkredit har vurderet ejendommen til en højere værdi end overdragelsessummen, hvilket kan være et eksempel på holdepunkter for særlige omstændigheder og en højere handelsværdi end iht. cirkulæret.
Den nye 20 %-regel skal fortolkes på samme måde, uanset om der er tale om et dødsbo eller en gaveafgiftsberegning, jf. SKM2021.345.VLR. Pr. 15. oktober 2021 blev reglerne ændret således, at skattemyndighederne som udgangspunkt skal acceptere den pris, som parterne har aftalt, såfremt denne ligger inden for plus/minus 20 % af den senest kendte offentlige vurdering.
Lejeforhøjelse og lejenedsættelse i erhvervslejemål – hvordan navigerer udlejer i det?
Af Jakob Corydon-Petersen Kristensen & Kristina Meier Risbjerg
Lejeregulering i erhvervslejemål er en nødvendighed for at sikre en fair balance mellem udlejers og lejers interesser. Dog kan det være en jungle for udlejere at navigere i. I denne artikel vil vi tage et dybere kig på lejeforhøjelse og lejenedsættelse og give råd til, hvordan udlejere kan navigere i dette komplekse område.
Erhvervslejeloven vedrører lejemål, der udelukkende anvendes til andet end beboelse samt fysiske adskilte dele af et boliglejemål, der ikke anvendes til beboelse.
Modsat reglerne om boliglejemål er udgangspunktet aftalefrihed i erhvervslejemål. Lejens størrelse aftales ved lejeaftalens indgåelse, og efterfølgende regulering af lejen sker efter parternes aftale.
Bestemmelser om regulering af lejen indgår ofte som en del af erhvervslejekontrakter/erhvervslejeaftaler og giver udlejer mulighed for at regulere den aftalte leje, så beløbet f.eks. afspejler udviklingen i samfundet eller forrentes efter en fastsat procentsats.
Hvis lejen ikke reguleres, risikerer udlejer, at forholdet mellem lejeindtægter og udgifter til driften af erhvervsejendommen udlignes og i værste fald, at udgifterne overstiger lejeindtægterne. Denne situation er ikke ønskelig for udlejer, og derfor er det vigtigt at være opmærksom på mulighederne for lejeforhøjelse.
Erhvervslejeretten er præget af aftalefrihed, og derfor er det også muligt at tilpasse reguleringsbestemmelsen til den konkrete ejendom eller lejer.
Hvilken reguleringsbestemmelse, der finder anvendelse, afhænger af hvad parterne har aftalt – eller ikke har aftalt.
Lovens udgangspunkt
Lejen skal som udgangspunkt svare til markedslejen, hvis ikke andet er aftalt. Den nærmere vurdering af markedslejen kræver en konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde. I vurderingen indgår bl.a. en sammenligning af andre lignende lejemål, men som udgangspunkt er der ingen begrænsninger i bevismulighederne.
Erhvervslejeloven indeholder nogle reguleringsbestemmelser, der finder anvendelse, såfremt der ikke er aftalt andet mellem parterne i lejekontrakten.
Bestemmelserne giver mulighed for at regulere lejen ved:
Stigning i ejendomsskatten for ejendommen efter § 10.
Nye eller forøgede takster i afgifter vedrørende bl.a. vand, el, renovation, kloak, energimærkning osv. efter § 11.
Udlejer kan forbedre lejemålet og regulere lejen, så den svarer til det lejedes brugsværdi efter § 31.
Erhvervslejelovens reguleringsmuligheder tager primært højde for øgede udgifter som følge af offentlig regulering. Reguleringsmulighederne sikrer ikke udlejer en ret til at regulere som følge af f.eks. stigende inflation. De ovenstående muligheder for regulering kan dog alle fraviges ved aftale mellem parterne i erhvervslejekontrakten.
Erhvervslejelovens aftalefrihed
Det fremgår udtrykkeligt af § 9, at lejens regulering i lejeperioden sker efter parternes aftale. Bestemmelsen understreger altså erhvervslejerettens princip om aftalefrihed.
Det er dermed op til udlejer, om lejen skal reguleres efter bestemmelserne i erhvervslejeloven, eller om reguleringen skal ske efter særlige reguleringsbestemmelser.
Nedenfor er beskrevet nogle af de særlige reguleringsbestemmelser, der ofte går igen i erhvervslejekontrakter.
Nettoprisindekset (NPI) anvendes ofte som reguleringsmål for lejen. NPI beregnes af Danmarks Statistik og offentliggøres hver måned. Regulering efter NPI tager typisk udgangspunkt i en bestemt måned i det kalenderår, hvor lejekontrakten indgås. Lejen reguleres fremadrettet efter udviklingen i NPI mellem den fastsatte måned og den samme måned året efter.
Det nye lejebeløb udregnes således:
Hvis lejen eksempelvis var 5.000 kr. i 2022, og lejebeløbet blev reguleret i december 2022, ville det nye lejebeløb være:
NPI var 116,0 i december 2022 og 106,5 i december 2021.
NPI er et ofte anvendt reguleringsmål, da den sikrer, at udlejers stigende udgifter til driften af ejendommen tilsvares af stigende lejebetalinger, så udlejer fortsat har ca. samme forrentning af investeringen.
Det er ikke længere en nyhed, at vi oplever en høj inflation. En reguleringsbestemmelse med udgangspunkt i NPI tager netop højde for denne stigning. Der er vedtaget en lovbestemt maksimumgrænse på 4 % for regulering af leje i lejeboliger, der gælder de næste 2 år. Erhvervsudlejere er ikke bundet af maksimumgrænsen og kan derfor fortsat regulere lejen, så den svarer til udviklingen i NPI.
Hvis udlejer har glemt at opkræve reguleringen, kan udlejer for fremtiden opkræve den leje, der ville have været gældende, hvis alle reguleringer havde fundet sted. Efter en konkret vurdering kan det også være muligt at efteropkræve reguleringen.
Et andet ofte anvendt reguleringsmål er en på forhånd fastsat procentregulering. Reguleringen følger et bestemt mål og er konstant hvert år, hvor det aktuelle lejebeløb reguleres med den fastsatte procentsats. I praksis vælges typisk en procentsats mellem 2 og 5 %. For at udlejer er sikret en vis regulering af huslejen, kombineres en regulering efter NPI ofte med denne type regulering.
Udlejer og lejer kan også indgå en aftale om, at lejen reguleres efter bruttoomsætningen hos lejer. Det er uforudsigeligt for udlejer, hvor meget lejen kan reguleres, og derfor kan en sådan bestemmelse med fordel kombineres med en bestemmelse om, at lejen mindst reguleres med en fastsat procentsats. Hvis reguleringen sker på baggrund af f.eks. bruttoomsætningen hos lejer, er det vigtigt, at udlejer i lejekontrakten udtrykkeligt tager stilling til, hvordan omsætningen opgøres.
De ovenstående muligheder er blot eksempler på de mest anvendte reguleringsbestemmelser.
Kendetegnene for ovenstående og lignende reguleringsbestemmelser er, at de giver udlejer mulighed for at sikre en regulering af lejen, uden at være betinget af øgede udgifter ved driften af ejendommen.
De særlige reguleringsbestemmelser er dog afhængige af, at det er aftalt mellem parterne. Det anbefales derfor, at udlejer ved udarbejdelsen af lejekontrakten tager konkret stilling til en række forhold vedrørende regulering af lejen, så reguleringen fremgår tydeligt og uden anledning til fortolkningstvivl i lejekontrakten.
Regulering efter § 13 – markedsleje
Medmindre der er aftalt andet mellem parterne, kan både udlejer og lejer kræve lejen reguleret til markedslejen under lejeforholdet efter § 13. Regulering af lejen til markedsleje kan fraviges ved aftale mellem parterne. Markedslejen er defineret som lejen for det pågældende lejeforhold under hensyntagen til vilkår, lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.
Hvis parterne har aftalt at fravige § 13, skal udlejer være opmærksom på, at lejer i visse tilfælde stadig kan være berettiget til regulering til markedsleje. Der tænkes på situationer, hvor udlejer har sikret sig en reguleringsmulighed gennem en reguleringsbestemmelse i lejekontrakten samtidig med, at lejer ved indgåelsen af lejekontrakten har afskåret sig fra at kunne kræve regulering til markedsleje. I sådanne tilfælde vil regulering efter § 13 efter omstændighederne stadig kunne tillades, så lejen også kan reguleres ned, da det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde af gøre den gældende, jf. § 7 og aftalelovens § 36.
Udlejer skal derfor være opmærksom på, hvordan lejekontrakten stiller sig ift. § 13, og om lejer alligevel har mulighed for at kræve lejen reguleret til markedsleje.
Efterfølgende mulighed for regulering efter § 14 – vilkårsforhandlinger
Hvis lejekontrakten ikke indeholder en særlig reguleringsbestemmelse, eller hvis udlejer ønsker en anden regulering end aftalt, er der mulighed for at ændre lejekontraktens vilkår, hvis denne mulighed er aftalt mellem parterne, og hvis ikke lejemålet er erhvervsbeskyttet.
Erhvervslejelovens § 14 giver en ret for udlejer til at kræve ændringer af vilkårene for lejen efter 8 års lejeperiode. Såfremt der ikke opnås enighed efter en forhandling mellem udlejer og lejer, er udlejer berettiget til at opsige lejeaftalen med lejer.
Anvendelsen af bestemmelsen skal være aftalt skriftligt mellem parterne og kræver overholdelse af en række regler om varsling og frister, der ikke kan fraviges ved aftale. Bestemmelsen giver som udgangspunkt udlejer ret til at kræve lejevilkårene ændret hvert 8. år.
Kontakt
Såfremt du ønsker bistand i forbindelse med indgåelsen af en ny erhvervslejekontrakt, ønsker en vurdering af dine nuværende muligheder for at regulere lejen eller har andre spørgsmål vedrørende erhvervslejeforhold, er du mere end velkommen til at kontakte os.
2022 blev året for en sammenskrevet lejelov. I denne artikel gøres status over de nye regler, der har betydning ved udlejningsejendomme og særligt ift. udlejning af boliger.
Vedtaget: Autoriserede standardblanketter for lejeaftaler
I 2022 blev der vedtaget en ny lejelov, som har til formål at sammenskrive de dagældende regler om forholdet mellem udlejer og lejer.
Den nye lejelov er trådt i kraft pr. 1. juli 2022 og har medført, at der skal bruges en ny standardblanket for lejeaftaler.
Fra den 1. januar 2023 skal Indenrigs- og Boligministeriets autoriserede standardblanket typeformular A, 10. udgave anvendes for beboelseslejemål. Derved erstattes den tidligere typeformular A, 9. udgave. Typeformularen skal anvendes ved udlejning, hvor der anvendes blanketter, jf. lejelovens § 14. Der var indtil 1. januar 2023 en overgangsperiode, hvor begge udgaver kunne anvendes.
Fra og med den 1. januar 2023 er det dog udelukkende den autoriserede standardblanket typeformular A, 10. udgave, der anses for at være autoriseret.
Det afgørende i forhold til overholdelse af disse datoer er aftaletidspunktet, hvilket for lejeaftaler oftest vil være underskriftsdatoen på lejekontrakten, og dermed ikke datoen for lejeperiodens start.
Den nye typeformular A, 10. udgave er blevet ændret, så den blandt andet er tilpasset lejelovens nye paragrafhenvisninger.
Vedtaget: Loft over huslejestigninger
Den 22. september 2022 blev der af Folketinget vedtaget et lovforslag, som indfører et 2-årigt loft over huslejestigninger i boliglejemål. Loftet over huslejestigninger betyder, at private udlejere, som anvender nettoprisindeksering, ikke må hæve lejen med mere end 4 % om året de næste to år. Lovforslaget trådte i kraft den 30. september 2022.
Der gælder dog en undtagelsesbestemmelse for udlejer, hvorefter der gives mulighed for at hæve huslejen med mere end 4 % pr. år.
For at anvende denne undtagelse, skal udlejeren kunne dokumentere, at en stigning på 4 % ikke er tilstrækkelig til at dække stigningen i ejendommens driftsudgifter sammenlignet med tilsvarende driftsudgifter for året forinden. Det er en betingelse, at driftsudgifterne er ”rimelige og nødvendige”.
Såfremt udlejer regulerer lejen med mere end 4 %, betyder dette, at udlejeren skal opfylde en række administrative krav. Ved meddelelsen om regulering af lejen skal udlejeren skriftligt:
1) oplyse om grunden til lejeforhøjelsen,
2) fremlægge en beregning af grundlaget for lejeforhøjelsen og
3) fremvise dokumentation for stigningerne i de ”rimelige og nødvendige” driftsudgifter.
Lejeren eller en beboerrepræsentation har mulighed for at afprøve huslejereguleringen ved Huslejenævnet. Sagen kan endvidere føres ved domstolene.
Udlejer har ikke krav på den del af lejeforhøjelsen, der overstiger 4 %, førend der foreligger en endelig afgørelse.
Ikke vedtaget: Lagerbeskatning af selskabers ejendomsavance
Der blev den 5. oktober 2022 fremsat lovforslag om lagerbeskatning af selskabers ejendomsavancer, så løbende værdistigninger eller -fald på ejendommene medregnes i indkomstopgørelsen. Det drejer sig om udlejningsejendomme, hvor der udlejes mere end 50 %, og hvor selskabets ejendomsportefølje beløber sig til mere end 100 mio. kr.
Forslaget skulle træde i kraft pr. 1 januar 2023, hvorfor værdiansættelsen af ejendommene pr. denne dato var særdeles afgørende. Lovforslaget er bortfaldet, dels pga. folketingsvalget og dels fordi det efterfølgende i regeringsgrundlaget for 2022 blev besluttet, at regeringen vil annullere den planlagte skatteforhøjelse på løbende beskatning af selskabers ejendomsavance.
Kontakt os gerne hvis du har spørgsmål til de ændrede regler eller i øvrigt har brug for sparring og rådgivning om boligudlejning.
Værdiansættelse af fast ejendom ved familieoverdragelser
Af Selina Musa & Kristina Meier Risbjerg, Hulgaard Advokater
En familieoverdragelse er et salg af en fast ejendom mellem nærtstående familiemedlemmer, som eksempelvis forældre, børn, børnebørn, mv. Familieoverdragelser skaber mulighed for at sælge en fast ejendom til familiemedlemmer på andre vilkår end ved salg til tredjemand på ejendomsmarkedet. En ændring af reglerne vedrørende værdiansættelse af fast ejendom ved familieoverdragelse er dog trådt i kraft og får virkning, når de nye ejendomsvurderinger er modtaget.
OPDATERET
Skattestyrelsen har den 3. maj 2022 offentliggjort et udkast til styresignal vedrørende 15 pct.-reglen, herunder hvornår der foreligger særlige omstændigheder. Styresignalet vedrører ligeledes 20 pct.-reglen som er beskrevet i artiklen nedenfor under De nye regler.
I styresignalet beskriver Skattestyrelsen, hvornår der foreligger særlige omstændigheder. Dvs. hvornår skattemyndighederne som følge af særlige omstændigheder ikke er bundet af en værdiansættelse foretaget efter 15 pct.-reglen eller 20 pct-reglen. Styresignalet er opdateret med den nyeste praksis, som også er inddraget i artiklen nedenfor.
De konkrete forhold vedrørende den pågældende ejendom skal vurderes, ift. om der er særlige omstændigheder og forhold ved værdiansættelsen, der indebærer, at 15 pct-reglen ikke kan anvendes.
Hvad er særligt?
På baggrund af den eksisterende praksis er det Skattestyrelsens opfattelse, at følgende tre momenter skal indgå i vurderingen af, om der foreligger særlige omstændigheder:
Ét eller flere holdepunkter for, at værdiansættelsen efter 15 pct.-reglen eller 20 pct.-reglen ikke er udtryk for den reelle handelsværdi,
Den tidsmæssige sammenhæng mellem sælgers køb af ejendommen og overdragelsen, og
Hvor stor prisforskel der er mellem overdragelsessummen og den handelsværdi, der fremkommer efter holdepunktet/-erne.
Nedenstående artikel illustrerer fortsat gældende praksis på området.
Såfremt du har brug for en vurdering af, om en konkret ejendom kan overdrages fra et dødsbo eller som gave ift. de varslede konkretiseringer i styresignalet, så hjælper vi gerne.
De tidligere regler
Efter de tidligere regler, jfr. 1982-cirkulæret var udgangspunktet, at skattemyndighederne skulle acceptere den pris, som parterne havde aftalt, såfremt denne holdt sig inden for plus/minus 15 % af ejendomsværdien, svarende til den offentlige ejendomsvurdering. Dette blev tidligere kaldt for ”15 %-reglen”. Læs mere om det i vores artikel omkring Højesterets afgørelse om familieoverdragelser fra foråret 2021 her.
De nye regler
Ved ændringscirkulære nr. 9792 af 27. september 2021 med ikrafttræden pr. 15. oktober 2021 skal skattemyndighederne som udgangspunkt acceptere den pris, som parterne har aftalt, såfremt denne ligger inden for plus/minus 20 % af den senest kendte offentlige vurdering.
Ændringen af reglen skal ses i lyset af den nye ejendomsvurderingslov og de nuværende og kommende offentlige ejendomsvurderinger, der er blevet og bliver offentliggjort fra 2020 og frem. Vurderingerne forventes at ligge tættere på den reelle markedsværdi. De nye regler skal anvendes, hvis man har modtaget en ny ejendomsvurdering.
Særlige omstændigheder
Selvom skattemyndighederne som udgangspunkt skal acceptere en pris, som ligger inden for plus/minus 20 % af den senest kendte offentlige vurdering, kan denne dog tilsidesættes i tilfælde af ”særlige omstændigheder”. Hvorvidt der foreligger ”særlige omstændigheder” beror på en samlet og konkret vurdering af overdragelsen og forholdene ved den nuværende ejers køb af ejendommen, hvor bl.a. ejertid og prisforskellen mellem overdragelsessummen ved den nuværende ejers køb og den forventede overdragelsespris til køber skal tages i betragtning.
Skattemyndighederne er dermed hverken efter de tidligere eller de nye regler forpligtet til at acceptere en pris, som er fastsat inden for henholdsvis 15 % og 20 %, såfremt der foreligger særlige omstændigheder.. Vi indsætter altid et skatteforbehold i familieoverdragelser, hvilket medfører, at parterne kan acceptere den nye værdi foreslået af skattemyndighederne, eller lade overdragelsen gå tilbage til sælger.
Det har ikke været klart, hvad ”særlige omstændigheder” indebærer. Bl.a. har Skattestyrelsen i 2021 offentliggjort 18 afgørelser herom, som har været med til at fastlægge begrebet. Dette har Skattestyrelsen gjort i forlængelse af Vestre Landsrets afgørelse af den 23. juni 2021 i sagen SKM 2019.281 LSR. Skatterådet havde besluttet at udsætte behandlingen af anmodninger om bindende svar, der omhandlede anvendelsen af 15 %-reglen, indtil der var faldet dom. Efter Skattestyrelsens praksis må det nu være klart, at der tages hensyn til forskellen mellem prisen, som er betalt ved den nuværende ejers køb af ejendommen og overdragelsesprisen til køber. Ligeledes tages der hensyn til den tidsmæssige forskel mellem de to handler.
Praksis er nu, at skattemyndighederne anser det som særlige omstændigheder, såfremt den pågældende ejendom har været ejet i mindre end 3 år. Derudover synes praksis også at være, at skattemyndighederne griber ind, såfremt overdragelsessummen ligger mere end 57 % over den nuværende ejers købspris efter 15 %-reglen.
Ændringens betydning
De nye regler kan anses som en indskrænkelse af reglernes anvendelsesområde for familieoverdragelser. Årsagen hertil er til dels de nye offentlige ejendomsvurderinger samt den nye praksis for, hvornår der foreligger ”særlige omstændigheder”.
Derudover er det en betingelse for at kunne anvende de nye regler, at den pågældende ejendom har fået en ny offentlig ejendomsvurdering efter det nye system. Dvs. indtil ens bolig er blevet vurderet efter det nye system, skal de tidligere regler anvendes.
Såfremt du gerne vil have vurderet, om en konkret overdragelse falder inden for reglernes anvendelsesområde, er du velkommen til at tage kontakt til os.
Vil du høre mere, så kontakt advokat Kristina Meier Risbjerg på tlf. 42 13 42 46 eller læs mere om fast ejendom her.
