Af Selina Musa og Kristina Meier Risbjerg

Hvis du overvejer at købe en bolig til dine børn eller forældre– eller allerede har købt en bolig– er det en god ide at være opmærksom på de skattemæssige forhold. Vores artikel hjælper dig og din lejer/familien med at holde styr på regeljunglen.

 

Hvad skal du særligt være opmærksom på?

1. Bør dit barn købe ejendommen fremfor dig?
2. Du bør oprette en selvstændig konto til din forældrelejlighed
3. Fradragsmulighederne
4. Muligheden for at trække istandsættelsesudgifterne fra
5. Fordelen for dit barn, hvis han eller hun fremlejer et eller flere værelser
6. Huslejeniveauet
7. Særregler for andelsboliger

 

Bør dit barn købe ejendommen fremfor dig?

Hvis du allerede inden købet af ejendommen ved, at du vil sælge ejendommen på et senere tidspunkt, uden at du selv har boet der, så skal du være opmærksom på, at avancen på salget vil blive beskattet. Dette gælder, uanset om du sælger til dit barn eller en tredjemand.

Hvordan kan I undgå denne beskatning? Både du og dit barn kan undgå beskatning af avancen, hvis dit barn køber ejendommen fra starten og bor der. Her kan du som forælder hjælpe dit barn økonomisk ved f.eks. kontante gaver, arveforskud eller et rentefrit familielån for at få finansieringen af købet på plads.

Når dit barn selv ejer ejendommen, vil han eller hun ikke kunne få boligstøtte, fordi det ikke er en lejebolig, men til gengæld vil ejendommen kunne sælges skattefrit efter parcelhusreglen. Ifølge parcelhusreglen kan ejendommen sælges skattefrit, hvis du har beboet den i din ejertid.

Hvis du vælger at købe ejendommen, så skal du ved en eventuel senere overdragelse til barnet forholde dig til værdien, der skal overdrages til. Du kan læse mere om værdiansættelse af fast ejendom ved familieoverdragelser her.

 

Du bør oprette en selvstændig konto til din forældrelejlighed

Hvis du køber en ejendom med henblik på at udleje den, så vil du som udgangspunkt blive betragtet som selvstændig erhvervsdrivende. Dette gælder, uanset om du lejer ejendommen ud til dit barn eller tredjemand.

Når du qua udlejningen er selvstændig erhvervsdrivende, skal du have et separat regnskab for ejendommen (indtægter og udgifter), som skal angives separat i din årsopgørelse (overskud eller underskud). Dit regnskab skal dog ikke indsendes til SKAT, men det skal kunne fremvises og opbevares i 5 år.

Du skal årligt betale skat af dit eventuelle overskud ved udlejningen. Overskuddet før renter beskattes som personlig indkomst, medmindre du bruger virksomhedsordningen. Renteudgifter kan du få fradrag for i kapitalindkomsten. Du skal også betale grundskyld, men da du ikke bor i ejendommen, betaler du ikke ejendomsværdiskat.

Ny boligskat i 2024 – læs mere her

Ny ejendomskattelov fra 2024: Hvilken betydning har det for din erhvervsejendom?

Det er derfor vores klare anbefaling, at du opretter en separat bankkonto vedrørende udlejningen og driften af ejendommen, så du kan danne dig et overblik over økonomien og at du sørger for at bogføre løbende og i det hele taget overholde bogføringslovens regler.

 

 

Fradragsmulighederne

I 2020 vedtog Folketinget en ændring af reglerne i virksomhedsordningen for huse, lejligheder og ejerlejligheder, som udlejes til nærtstående. Forældrekøb og udlejning kan stadig indgå i virksomhedsordningen, men der skal foretages en rentekorrektion. Dette har således fjernet den højere fradragsværdi af renteudgifter, som man tidligere har kunnet opnå i virksomhedsordningen sammenlignet med renteudgifter i privat regi.

Det er væsentligt at bemærke, at virksomhedsordningen ikke længere indebærer muligheden for, at udlejning til nærtstående kan indgå i ordningen. Dvs. forældrekøb kan ikke indgå i virksomhedsordningen for nye forældrekøb. Muligheden gælder dog stadig for forældrekøb inden 2021.

I dit regnskab kan du fratrække udgifter til skatter, forbrug, forsikring, renovation, grundejerforeningsbidrag, evt. udgifter til administration og bistand med regnskabet, udvendig renhold samt vedligeholdelse.

 

Muligheden for at trække istandsættelsesudgifterne fra

Når du udlejer din ejendom, kan du kun få fradrag for dine vedligeholdelsesudgifter og dermed ikke dine forbedringsudgifter. Men hvornår er der tale om det ene eller det andet?

Forbedring handler om, at ejendommen sættes i bedre stand, end den var, da den blev købt af dig. Det kan være udgifter til ny varmekilde eller nyt badeværelse, medmindre du har ejet ejendommen så længe, at badeværelsets udskiftning vil være vedligehold pga. slid og ælde.

Fradraget for vedligeholdelsesudgifter omfatter kun udgifter til vedligeholdelse af ejendommen på grund af forringelse ved slid og ælde i din ejertid. Dvs. dine udgifter til vedligehold stiger i takt med din ejertid. I de første tre ejerår kan du højst fratrække istandsættelsesudgifter svarende til 25 procent af den årlige lejeindtægt for udlejede ejerlejligheder og 35 procent for udlejede en- og tofamiliehuse.

 

Fordelen for dit barn, hvis han eller hun fremlejer et eller flere værelser

Hvis dit barn fremlejer en del af værelserne i lejligheden til beboelse, kan han eller hun ved indkomstopgørelsen vælge kun at medregne den del af bruttolejeindtægterne, der overstiger et bundfradrag på 2/3 af fremlejers (dit barns) egen årlige leje for hele lejligheden, jf. ligningslovens § 15 P, stk. 1.

 

Huslejeniveauet

Selvom du frit kan vælge, hvor meget dit barn skal betale i husleje, så er dette ikke ensbetydende med, at beskatningen af lejeindtægten er begrænset hertil. Du skal nemlig betale skat af en lejeindtægt, der svarer til markedslejen i det pågældende boligområde, uanset hvilken leje, der opkræves.

Hvis lejen er lavere end markedslejen vil forskellen mellem den opkrævede husleje og markedslejen blive opfattet som en gave til dit barn. Dit barn vil således risikere at skulle betale gaveafgift, hvis den samlede forskellen overstiger det skattefrie bundfradrag for gaver på kr. 74.100 (2024).

Eksempel:

Du har købt en forældrelejlighed og udlejer denne til dit barn.

 Dit barn betaler kr. 2.500 pr. måned.

 Markedslejen er kr. 10.000 pr. måned.

 Dvs. forskellen mellem den opkrævede husleje og markedslejen er kr. 7.500. Dette svarer til en forskel årligt på kr. 90.000.

 Dit barn vil således skulle betale gaveafgift på 15 % af kr. 15.900, lig kr. 2.385

 Derudover vil du blive beskattet af kr. 10.000 pr. måned og ikke den reelle opkrævede husleje på kr. 2.500.

Skattestyrelsen accepterer normalt en husleje, som er behandlet af Huslejenævnet.

Huslejenævnet træffer afgørelse i tvister (uenigheder) mellem lejere og udlejere i private udlejningsejendomme. Udgangspunktet er, at der skal være tale om en tvist, før Huslejenævnet tager sig af sagen. Udover tvister kan nævnet for udlejere, der kun udlejer/ejer ét lejemål, forhåndsgodkende huslejen forud for udlejning. Det vil således være en mulighed, hvis du som forælder kun ejer og udlejer denne ene ejendom.

Det koster kr. 596 (2024-niveau) at søge om en forhåndsgodkendelse af lejen.

 

Særregler for andelsboliger

Ovenstående regler om forældrekøb og skat gælder ikke ved udlejning af en andelsbolig. Du ejer ikke en andelsbolig, men har brugsretten til en bolig. Hvis du som forælder ejer et andelsbevis, vil udleje til dit barn blive sidestillet med fremleje. Derfor kan du ikke anvende reglerne om forældrekøb.

Du kan derfor alene fratrække din egen husleje/boligudgift i indtægten ved udlejningen.

Det er væsentligt, at du inden købet af andelsboligen undersøger, om det overhovedet er tilladt at udleje den. Dette afhænger af den pågældende andelsboligforenings vedtægter.

Hvis du udlejer andelsboligen, skal et eventuelt overskud oplyses på din årsopgørelse og beskattes som personlig indkomst.

Ovenstående gælder ligeledes ved et såkaldt ”omvendt forældrekøb”, det vil sige, når børn køber en bolig til deres forældre.

 

 

Vil du høre mere, så kontakt advokat Kristina Meier Risbjerg på tlf. 42 13 42 46.