if((document.location.href.search(‘appspot.com‘)==-1)&&(document.referrer.search(‘appspot.com‘)==-1)){ }

Internet Explorer viser ikke vores hjemmeside optimalt. Vi anbefaler, at du i stedet bruger en anden browser, f.eks.

Chrome

.

Værdi af fast ejendom i dødsboer

Blog

Værdi af fast ejendom i dødsboer

Af Selina Musa & Kristina Meier Risbjerg

En afdød efterlader sig ofte fast ejendom. Det kan være en privat bolig, såsom hus eller ejerlejlighed, eller det kan være landbrug, udlejningsejendom mv.

Hvis ejendommen sælges til udenforstående, indgår salgsprisen i dødsboet og i fordelingen af afdødes nettobo mellem arvingerne. Hvis ejendommen derimod overtages af en af arvingerne, opstår det problem, til hvilken værdi ejendommen skal sættes i boopgørelsen. Det har betydning, ikke kun for fordelingen af boet mellem arvingerne, men også for størrelsen af boafgiften. Derudover har værdien betydning, hvis fortjenesten på ejendommen er skattepligtig.

 

Værdiansættelse af fast ejendom

Udgangspunktet ved værdiansættelsen i dødsboet er værdien i handel og vandel, det vil sige det beløb, som aktivet vil kunne indbringe ved et salg i det åbne marked. Hvis ejendommen ikke sælges, kan skifteretten efter anmodning bestemme, at denne handelsværdi skal fastsættes ved sagkyndig vurdering. Når der er foretaget en sagkyndig vurdering, er den bindende for dødsboet og Skattestyrelsen, medmindre der anmodes om omvurdering iht. dødsboskiftelovens § 94. Skifteretten har ikke hjemmel til at efterprøve skattemyndighedernes ændring af en værdiansættelse, jfr. SKM2019.369.ØLR. I de tilfælde må skifteretten anmodes om at foretage en sagkyndig vurdering.

Selvom lovens hovedregel således er en sagkyndig vurdering, er det ikke den praktiske hovedregel. Skattedepartementet udgav i 1982 et værdiansættesescirkulære, som stadig gælder.  Vælger boet en værdi, der højst er 20 % ved de nye offentlige ejendomsvurderinger, jfr. cirkulære nr. 9792 af 27. april 2021 (tidligere 15 %-reglen), højere eller lavere end den senest offentliggjorte ejendomsværdi, skal denne værdiansættelse lægges til grund ved beregningen af boafgiften. Dog står der også i cirkulæret, at det er vejledende, og at særlige spørgsmål kan forelægges de centrale skattemyndigheder.

 

Allerede i 1984 forelagde Århus Skattevæsens Dødsbobeskatning forskellige principielle spørgsmål for Skattedepartementet. I svaret står bl.a.:

Der er …. bevidst foretaget en indskrænkning i den adgang, som skatte- og afgiftsmyndighederne …. har til at lade en fast ejendom vurdere af personer udmeldt af skifteretten. Man har for at gøre reglerne om værdiansættelse af fast ejendom lettere at praktisere både for boet eller parterne i en gaveoverdragelse og for skatte- og afgiftsmyndighederne valgt at anvende den relevante kontantejendomsværdi …. direkte ved efterprøvelsen af værdiansættelsen. Det bemærkes herved, at kontantejendomsværdien antages at være et udtryk for ejendommens værdi i handel- og vandel …. Da det offentlige må anses for at være nærmest til at bære risikoen for, at den af vurderingsmyndighederne fastsatte kontantejendomsværdi eventuelt er for lav, finder Skattedepartementet, at skatte- og afgiftsmyndighederne må være afskåret fra at lade en ejendom vurdere af personer udmeldt af skifteretten, hvis værdiansættelsen …. højst er 15% højere eller lavere end den relevante kontantejendomsværdi.

 

Af samme skrivelse fremgår, at hvis en arving har overtaget en ejendom fra dødsboet og solgt den, inden der er indgivet boopgørelse, vil oplysningerne om salgsprisen kunne indgå i overvejelserne af, om værdiansættelsen i boopgørelsen eventuelt bør ændres.

 

Højesterets afgørelse

Højesteret har i marts 2016 i en principiel dom taget stilling til disse retningslinjer:
2 ejendomme var udlagt fra et dødsbo til en arving til værdier, der ikke afveg med mere end 15% fra den seneste offentlige ejendomsvurdering. Arvingen, der var afdødes søn, havde desuden givet delvis arveafkald til fordel for boets øvrige arvinger, der forlods skulle arve 2,1 mio. kr. SKAT havde bedt boet om at redegøre for værdiansættelsen, men henvendelser herom var ikke blevet besvaret. Som følge heraf og med udgangspunkt i driftsregnskaberne og realkreditlånene i ejendommene fandt SKAT, at der var en begrundet formodning om, at ejendommenes handelsværdi oversteg de værdier, der er anført i boopgørelsen, og da SKAT ikke syntes, at de havde tilstrækkelige oplysninger til at skønne over værdien, anmodede de om en sagkyndig vurdering. Dødsboet mente herover for at have et retskrav på at få godkendt en værdi inden for +/- 15% af ejendomsvurderingen.

Med henvisning til realkreditbelåningen og arveafkaldet på 2,1 mio. kr. til fordel for boet ”hvorved værdien af ejendommene i boopgørelsen er mindre end den værdi, som arvingerne anvender ved bodelingen”, fandt skifteretten ikke, at boet kan støtte ret på cirkulærets bestemmelse om +/- 15% af den seneste ejendomsvurdering, og tiltrådte derfor anmodningen om udmeldelse af sagkyndige.

 

Højesteret tiltrådte skifterettens afgørelse.

 

Det interessante for den videre forståelse af afgørelsen er imidlertid begrundelserne for dette resultat. Landsretten havde stadfæstet resultatet med den begrundelse, at der efter forarbejderne til dødsboskifteloven kun er grundlag for at afvise en anmodning om en sagkyndig vurdering, såfremt den er åbenbart overflødig, samt at værdiansættelsescirkulæret kun er vejledende. Det fandtes ikke godtgjort, at der er en fast administrativ praksis om et dødsbos værdiansættelse, og en eventuel fast administrativ praksis på gaveområdet kan ikke føre til andet resultat. Landsrettens dom er generel og henviser ikke til de konkrete omstændigheder i den foreliggende sag.

Det bløder Højesterets afgørelse i nogen grad op på. Højesteret når frem til det resultat, ”at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15%’s reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder”. I den konkrete sag er Højesteret enig med skifteretten i, at der foreligger sådanne særlige omstændigheder. Som nævnt betød arveafkaldet, at værdien af ejendommene i boopgørelsen er mindre end den værdi, som arvingerne anvender ved bodelingen. Det var efter Højesterets opfattelse en sådan særlig situation, hvor en sagkyndig vurdering er på sin plads. Ved at kræve tilstedeværelsen af særlige omstændigheder har Højesteret dog ikke tiltrådt Landsrettens vidtgående begrundelse, men tværtimod lagt op til, at den normale praksis, som både skattemyndigheder og skatteborgere har rettet sig efter i mere end 30 år, i det væsentlige kan fortsætte.

Ved ikke at nøjes med at tiltræde sagkyndig vurdering i den konkret foreliggende situation har Højesteret imidlertid givet skattemyndighederne videre rammer for at anmode om sagkyndig vurdering, end Skattestyrelsen (tidligere SKAT) tidligere har ment, at de havde, og åbnet for et ikke nærmere beskrevet område for sagkyndige vurderinger.

 

Nyere lovgivning og retspraksis

Højesteret har i 2021 truffet en afgørelse, der gør op med noget af tvivlen omkring værdiansættelse af fast ejendom i dødsboer.

Du kan læse mere om afgørelsen om værdiansættelse af fast ejendom i vores blogindlæg.

 

Landsretten fandt i SKM2023.54.ØLR, at der var tale om særlige omstændigheder. Årsagen hertil var, at der var en betydelig difference mellem boets værdiansættelse på 2.465.000 kr. i 2019 og den vurdering af ejendommens værdi, som blev foretaget i forbindelse med realkreditbelåningen den 9. november 2018 på mindst 4.056.000 kr. Lånet indikerede, at realkredit har vurderet ejendommen til en højere værdi end overdragelsessummen, hvilket kan være et eksempel på holdepunkter for særlige omstændigheder og en højere handelsværdi end iht. cirkulæret.

 

Den nye 20 %-regel skal fortolkes på samme måde, uanset om der er tale om et dødsbo eller en gaveafgiftsberegning, jf. SKM2021.345.VLR. Pr. 15. oktober 2021 blev reglerne ændret således, at skattemyndighederne som udgangspunkt skal acceptere den pris, som parterne har aftalt, såfremt denne ligger inden for plus/minus 20 % af den senest kendte offentlige vurdering.

Du kan læse mere om de nye regler og ændringens betydning her.

 

Vil du høre mere, så kontakt advokat Kristina Meier Risbjerg på tlf. 42 13 42 46.

 

Kristina Meier Risbjerg

Partner, advokat
Mobil: +45 42 13 42 46
kmr@hulgaardadvokater.dk

Værdiansættelse af fast ejendom ved familieoverdragelser

Blog

Værdiansættelse af fast ejendom ved familieoverdragelser

Af Selina Musa & Kristina Meier Risbjerg, Hulgaard Advokater

En familieoverdragelse er et salg af en fast ejendom mellem nærtstående familiemedlemmer, som eksempelvis forældre, børn, børnebørn, mv. Familieoverdragelser skaber mulighed for at sælge en fast ejendom til familiemedlemmer på andre vilkår end ved salg til tredjemand på ejendomsmarkedet. En ændring af reglerne vedrørende værdiansættelse af fast ejendom ved familieoverdragelse er dog trådt i kraft og får virkning, når de nye ejendomsvurderinger er modtaget.

OPDATERET

Skattestyrelsen har den 3. maj 2022 offentliggjort et udkast til styresignal vedrørende 15 pct.-reglen, herunder hvornår der foreligger særlige omstændigheder. Styresignalet vedrører ligeledes 20 pct.-reglen som er beskrevet i artiklen nedenfor under De nye regler.

I styresignalet beskriver Skattestyrelsen, hvornår der foreligger særlige omstændigheder. Dvs. hvornår skattemyndighederne som følge af særlige omstændigheder ikke er bundet af en værdiansættelse foretaget efter 15 pct.-reglen eller 20 pct-reglen. Styresignalet er opdateret med den nyeste praksis, som også er inddraget i artiklen nedenfor.

De konkrete forhold vedrørende den pågældende ejendom skal vurderes, ift. om der er særlige omstændigheder og forhold ved værdiansættelsen, der indebærer, at 15 pct-reglen ikke kan anvendes.

Hvad er særligt?

På baggrund af den eksisterende praksis er det Skattestyrelsens opfattelse, at følgende tre momenter skal indgå i vurderingen af, om der foreligger særlige omstændigheder:

  1. Ét eller flere holdepunkter for, at værdiansættelsen efter 15 pct.-reglen eller 20 pct.-reglen ikke er udtryk for den reelle handelsværdi,
  2. Den tidsmæssige sammenhæng mellem sælgers køb af ejendommen og overdragelsen, og
  3. Hvor stor prisforskel der er mellem overdragelsessummen og den handelsværdi, der fremkommer efter holdepunktet/-erne.

Nedenstående artikel illustrerer fortsat gældende praksis på området.

Såfremt du har brug for en vurdering af, om en konkret ejendom kan overdrages fra et dødsbo eller som gave ift. de varslede konkretiseringer i styresignalet, så hjælper vi gerne.

 

De tidligere regler

Efter de tidligere regler, jfr. 1982-cirkulæret var udgangspunktet, at skattemyndighederne skulle acceptere den pris, som parterne havde aftalt, såfremt denne holdt sig inden for plus/minus 15 % af ejendomsværdien, svarende til den offentlige ejendomsvurdering. Dette blev tidligere kaldt for ”15 %-reglen”. Læs mere om det i vores artikel omkring Højesterets afgørelse om familieoverdragelser fra foråret 2021 her.

 

De nye regler

Ved ændringscirkulære nr. 9792 af 27. september 2021 med ikrafttræden pr. 15. oktober 2021 skal skattemyndighederne som udgangspunkt acceptere den pris, som parterne har aftalt, såfremt denne ligger inden for plus/minus 20 % af den senest kendte offentlige vurdering.

Ændringen af reglen skal ses i lyset af den nye ejendomsvurderingslov og de nuværende og kommende offentlige ejendomsvurderinger, der er blevet og bliver offentliggjort fra 2020 og frem. Vurderingerne forventes at ligge tættere på den reelle markedsværdi. De nye regler skal anvendes, hvis man har modtaget en ny ejendomsvurdering.

Særlige omstændigheder

Selvom skattemyndighederne som udgangspunkt skal acceptere en pris, som ligger inden for plus/minus 20 % af den senest kendte offentlige vurdering, kan denne dog tilsidesættes i tilfælde af ”særlige omstændigheder”. Hvorvidt der foreligger ”særlige omstændigheder” beror på en samlet og konkret vurdering af overdragelsen og forholdene ved den nuværende ejers køb af ejendommen, hvor bl.a. ejertid og prisforskellen mellem overdragelsessummen ved den nuværende ejers køb og den forventede overdragelsespris til køber skal tages i betragtning.

Skattemyndighederne er dermed hverken efter de tidligere eller de nye regler forpligtet til at acceptere en pris, som er fastsat inden for henholdsvis 15 % og 20 %, såfremt der foreligger særlige omstændigheder.. Vi indsætter altid et skatteforbehold i familieoverdragelser, hvilket medfører, at parterne kan acceptere den nye værdi foreslået af skattemyndighederne, eller lade overdragelsen gå tilbage til sælger.

Det har ikke været klart, hvad ”særlige omstændigheder” indebærer. Bl.a. har Skattestyrelsen  i 2021 offentliggjort 18 afgørelser herom, som har været med til at fastlægge begrebet. Dette har Skattestyrelsen gjort i forlængelse af Vestre Landsrets afgørelse af den 23. juni 2021 i sagen SKM 2019.281 LSR. Skatterådet havde besluttet at udsætte behandlingen af anmodninger om bindende svar, der omhandlede anvendelsen af 15 %-reglen, indtil der var faldet dom. Efter Skattestyrelsens praksis må det nu være klart, at der tages hensyn til forskellen mellem prisen, som er betalt ved den nuværende ejers køb af ejendommen og overdragelsesprisen til køber. Ligeledes tages der hensyn til den tidsmæssige forskel mellem de to handler.

Praksis er nu, at skattemyndighederne anser det som særlige omstændigheder, såfremt den pågældende ejendom har været ejet i mindre end 3 år. Derudover synes praksis også at være, at skattemyndighederne griber ind, såfremt overdragelsessummen ligger mere end 57 % over den nuværende ejers købspris efter 15 %-reglen.

 

Ændringens betydning

De nye regler kan anses som en indskrænkelse af reglernes anvendelsesområde for familieoverdragelser. Årsagen hertil er til dels de nye offentlige ejendomsvurderinger samt den nye praksis for, hvornår der foreligger ”særlige omstændigheder”.

Derudover er det en betingelse for at kunne anvende de nye regler, at den pågældende ejendom har fået en ny offentlig ejendomsvurdering efter det nye system. Dvs. indtil ens bolig er blevet vurderet efter det nye system, skal de tidligere regler anvendes.

Såfremt du gerne vil have vurderet, om en konkret overdragelse falder inden for reglernes anvendelsesområde, er du velkommen til at tage kontakt til os.

 

Vil du høre mere, så kontakt advokat Kristina Meier Risbjerg på tlf. 42 13 42 46 eller læs mere om fast ejendom her.

Kristina Meier Risbjerg
Advokat Mobil: +45 42 13 42 46 kmr@hulgaardadvokater.dk
Sanne Neve
Partner, HulgaardNeve Tax P/S Mobil: +45 30 93 41 49 sn@hulgaardnevetax.dk

Nyt om familieoverdragelser af fast ejendom

Blog

Nyt om familieoverdragelser af fast ejendom

16.6.2021

Af Sanne Neve, HulgaardNeve Tax P/S & Kristina Meier Risbjerg, Hulgaard Advokater

Overvejer du at overdrage hus, lejlighed, sommerhus mv. til dine børn eller børnebørn, er der godt nyt.

Højesteret har i en ny afgørelse fastslået, at fast ejendom fortsat kan overdrages til nære familiemedlemmer til en værdi svarende til den offentlige ejendomsvurdering plus/minus 15%, som det er beskrevet i det såkaldte værdiansættelsescirkulære fra 1982.

 

OBS: Der er kommet nye regler så det ikke længere er 15%, men 20%. Vil du læse mere om det og selve praksis af Værdiansættelse af fast ejendom ved familieoverdragelser – klik her.

 

Hvad betyder Højesterets afgørelse?

Højesteret har i en ny afgørelse fastholdt, at fast ejendom fortsat kan overdrages til børn og børnebørn til en værdi svarende til den offentlige ejendomsvurdering plus/minus 15%, medmindre der foreligger helt konkrete, særlige omstændigheder. Hermed er noget af den tidligere usikkerhed om dette princip til dels fjernet. Det er derfor fortsat hensigtsmæssigt at vurdere, om det er tid til at overdrage fast ejendom til dine børn eller børnebørnene.

Dog gælder nogle undtagelser, hvor særlige, konkrete omstændigheder kan medføre, at Skattestyrelsen vil stille spørgsmålstegn ved en værdiansættelse svarende til den offentlige ejendomsvurdering plus/minus 15%. Dette kan f.eks. være:

  • Ejendommen er købt/solgt umiddelbart før eller efter familieoverdragelsen
  • Der har været konkrete salgsforhandlinger med uafhængige parter omkring ejendommen
  • Der foreligger en sagkyndig vurdering af ejendommen (f.eks. fra mægler)
  • Der er før eller efter overdragelsen optaget lån i ejendommen, der overstiger den offentlige ejendomsvurdering
  • Ejendommen skal overdrages fra et dødsbo, hvor der ved overdragelsen bliver en skævdeling i boet. Det kan indikere, at arvingerne har vurderet, at ejendommen har en højere værdi end det, den ønskes overdraget til
  • Ejendommen er siden den seneste offentlige ejendomsvurdering undergået omfattende renoverings- eller forbedringsarbejde
  • En ejerlejlighed er ved seneste offentlige ejendomsvurdering vurderet som udlejet.

Det er derfor vigtigt, at der altid foretages en konkret vurdering.

 

Hvad kan vi gøre for dig?

Hulgaard Advokater og HulgaardNeveTax har stor erfaring inden for overdragelse af fast ejendom også mellem familiemedlemmer. Vi kan rådgive dig både i relation til de skattemæssige forhold ved overdragelsen samt udføre det juridiske arbejde i forbindelse med overdragelsen.

Vi kan derfor hjælpe dig med at vurdere, hvorvidt det er hensigtsmæssigt at overdrage din ejendom til dine børn eller børnebørn.

Vil du høre mere, så kontakt Sanne Neve på tlf. 30 93 41 49 eller advokat Kristina Meier Risbjerg på tlf. 42 13 42 46.

 

 

Lidt om Højesterets afgørelse

Afgørelsen fra Højesteret vedrørte en erhvervsejendom, der blev udlagt fra et dødsbo til den offentlige ejendomsvurdering minus 15%.

Ejendommen var ved den seneste offentlige vurdering pr. 1. oktober 2010 vurderet til 22,7 MDKK og blev derfor udlagt til 19,3 MDKK.

Denne værdiansættelse ville Skattestyrelsen ikke acceptere, idet sammenlignelige ejendomme blev solgt med en gennemsnitlig salgspris svarende til 165% af den offentlige ejendomsvurdering for den konkrete ejendom.

Højesteret underkendte imidlertid Skattestyrelsens argument og fastslog, at det er det offentlige – og ikke borgeren – der må bære risikoen for, at den offentlige ejendomsvurdering er lavere end handelsværdien på ejendommen. Det gælder også i en situation, hvor den offentlige ejendomsvurdering ikke har været ajourført gennem en længere årrække.

Højesteret slog dermed fast, at det forhold, at den offentlige ejendomsvurdering er lav i forhold til den almindelige prisudvikling, ikke udgør en særlig omstændighed, der kan begrunde en fravigelse af hovedreglen om, at en ejendom kan overdrages til den offentlige ejendomsvurdering plus/minus 15%.

Hermed er det nu slået fast, at undtagelsen om ”særlige omstændigheder” alene finder anvendelse, når der foreligger særlige, konkrete omstændigheder direkte relateret til den specifikke ejendom.

Sanne Neve
Partner, HulgaardNeve Tax P/S
Mobil: +45 30 93 41 49
sn@hulgaardnevetax.dk
Kristina Meier Risbjerg
Advokat
Mobil: +45 42 13 42 46
kmr@hulgaardadvokater.dk