Af Kristina Meier Risbjerg, Selina Musa og Jakob Corydon-Petersen Kristensen

De endelige offentlige ejendomsvurderinger for erhvervsejendomme forventes først at blive udsendt i 2025 eller senere. Dækningsafgiften for dækningsafgiftspligtige ejendomme og ejendomsskat beregnes derfor nu på foreløbigt grundlag. Som udlejer kan du risikere selv at skulle bære efterreguleringen, som er forskellen mellem beskatningen på det foreløbige grundlag og det endelige grundlag.

Når du som udlejer skal varsle stigning i lejen som følge af øgede skatter og afgifter, er du nødsaget til at tage udgangspunkt i ejendomsskatterne på baggrund af de foreløbige vurderinger for 2023, der opkræves fra det offentlige. Stigningen skyldes det nye system for vurdering af ejendomme, der har betydning for opgørelsen af dækningsafgift og grundskyld, og som du kan læse mere om her.

Der er dog som nævnt tale om foreløbige vurderinger, og derfor kan du som udlejer risikere at stå over for en efterregulering, som du ikke kan kræve betalt via en lejeregulering, når de endelige ejendomsvurderinger forventeligt kommer i 2025.

Denne artikel vedrører primært opkrævning af skatter og afgifter via en lejeregulering. Hvis skatter og afgifter derimod indgår i et ejendomsregnskab, er der for udlejer en bedre mulighed for at opkræve på foreløbigt grundlag og forbeholde sig en efterregulering overfor lejerne.

Ift. nye lejekontrakter er det særligt vigtigt at have denne problematik for øje og indgå aftaler med lejer omkring lejereguleringer for skatter og afgifter, som afspejler de nuværende komplicerede forhold omkring opkrævning af ejendomsskatter og foreløbige/endelige vurderinger.

Spørgsmålet er derfor, hvad du kan gøre som udlejer.

Når der sker en stigning i dækningsafgiften eller ejendomsskatten, kan man få udlignet udgiften ved en lejeforhøjelse, hvis det er aftalt i lejekontrakten. Det klare udgangspunkt i erhvervslejeloven er dog, at lejeforhøjelsen kun kan kræves med tilbagevirkende kraft fra tidspunktet, hvor udgiften er pålagt den pågældende ejendom, hvis kravet om lejeforhøjelsen fremsættes senest 5 måneder efter dette tidspunkt, jfr.  § 10. Problemet er imidlertid, at erhvervslejeloven ikke tager højde for, at beregning af nye skatter for ejendommen med forsinkelserne af de endelige ejendomsvurderinger vil være 3-4 år undervejs. Der er ikke planer om at ændre erhvervslejeloven. Derfor kan udlejer som udgangspunkt ikke opkræve disse efterfølgende forhøjelser af ejendomsskatter hos lejer, medmindre loven er fraveget i aftalen mellem udlejer og lejer.

Hvis der ikke er taget forbehold for efterreguleringer i den gældende erhvervslejekontrakt, vil både lejer og udlejer som udgangspunkt være bundet af de lejereguleringer og -betalinger, som er foretaget ud fra de foreløbige vurderinger. Med andre ord kan du som udlejer ikke kræve yderligere regulering og betaling fra den periode, hvor lejereguleringen er sket på baggrund af de foreløbige vurderinger, medmindre du har indgået aftale med lejer om det. Den manglende mulighed for efterregulering for tidligere år medfører dermed, at du som udlejer kommer til at bære udgiften som følge af de øgede skatter og afgifter, da du ikke kan videreføre denne udgift over på lejeren.

Vi anbefaler derfor, at man som udlejer gennemgår alle erhvervslejekontrakter for at undersøge, om man har taget højde for efterreguleringen i lejekontrakten.

Politisk er der vedtaget stigningsbegrænsninger på dækningsafgiften ultimo 2023, men de er ikke gennemført i opkrævningerne. Derfor kan opkrævningen af dækningsafgiften pr. 2 april 2024, som danner grundlag for varsling af skatter og afgifter senest den 31. maj 2024 med tilbagevirkende kraft til 1. januar, være højere end den endelige dækningsafgift. Det kan give et tilbagebetalingskrav til lejer, når de endelige vurderinger kommer.

Hvis man som udlejer første gang inden den 8. marts 2024 har søgt om fastholdelse af dækningsafgiften fra 2023, hvilket Vurderingsstyrelsen pt. har åbnet mulighed for, risikerer man at have opkrævet for lidt skat hos sin lejer. Dermed har udlejer den risiko, at lejer ved den endelige vurderings og opkrævnings fremkomst er flyttet eller lejers virksomhed er lukket. I så fald står udlejer alene med betalingen af den forhøjede, endelige dækningsafgift.

En anden mulighed er, at man i dialog med lejer kan indgå et tillæg til den eksisterende erhvervslejekontrakt, der indeholder vilkårene for efterregulering af skatter og afgifter i en længere periode, end loven foreskriver. Dette kan f.eks. blive muligt, hvis man aftaler andre vilkårsændringer, som gør det gunstigere for lejeren at indgå aftalen.

Du kan derudover som udlejer sørge for, at den regulering af lejen som du foretager på baggrund af de foreløbige vurderinger, er så tæt på den endelige vurdering som muligt, da du hermed kan søge at mindske det beløb, der skal efterreguleres. Den foreløbige vurdering bør derfor sammenholdes med stigningsbegrænsningerne, som du kan læse mere om her, for at komme frem til et beløb, der er så tæt på den endelige vurdering som muligt.

Hvis de endelige vurderinger viser, at du som udlejer har opkrævet for meget i leje på grundlag af de foreløbige ejendomsvurderinger, antages udgangspunktet at være, at du er forpligtet til at betale den for meget opkrævede leje tilbage til lejeren. Dette udgangspunkt kan dog fraviges, hvis du har indgået aftale med lejeren om, at der alene kan ske efteropkrævning og ikke en generel efterregulering til fordel for begge parter.

Det nye system for vurdering af ejendomme medfører en del udfordringer for udlejere, da erhvervslejeloven kan forhindre en efterregulering som følge af, at der er forskel på den foreløbige og den endelige ejendomsvurdering. Det er derfor vigtigt, at du som udlejer er opmærksom på denne problemstilling, så det i videst muligt omfang undgås, at du skal hæfte for efterreguleringsbeløbet.

Brug for hjælp?

Det er vigtigt som udlejer at søge rådgivning omkring disse forhold. Vil du høre mere, så kontakt advokat Kristina Meier Risbjerg på tlf. 42 13 42 46.